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个人住房贷款业务及其风控措施 张海龙 随着我国住房市场化进程的不断推进，我国个人住房贷款规模不断扩大，保守估计其余额已逾30万亿元，其在居民个人贷款总量的占比已近70%。近几年来，房屋交易量大，除刚需自住房外，房产投产属性被持续挖掘，致使房地产市场风险变得愈趋复杂。房价的单边持续上涨，导致普通收入居民家庭一次性付清高额房款难度加大，商业银行的个人住房贷款就成为普通百姓的不二选择。对于普通居民来讲，了解个人住房贷款及其风险意义重大。 个人住房贷款有什么特点 个人住房贷款，从业界专业用语来讲，指的是个人用于购买住房的按揭贷款。一般情况下，在个人住房贷款全链条中，涉及银行、开发商和购房人（包括企业法人和居民个人）。商业银行与房地产开发商签署合作协议后中，购房人在购买该开发商开发的房子时，如不能一次性付清房款时，就需要贷款。购房人提出贷款申请，商业银行以购房人拟购买的住房做抵押向购房人发放贷款。贷款购买的房屋一般分为两种，一是商业用房;二是居民住房。从贷款额度和比例上看，不同银行规定各有不同，但基本上首套房的能贷到70%，二套房可以贷款60%。贷款利率也不一样，首套房利率目前一般在5.1%左右，二套房利率要高一些，目前是5.25%左右，贷款利率根据人民银行规定可以选择固定利率也可以选择浮动利率。从个人住房贷款还款方式上看，基本上都是分期还款，可以等额本息还款，也可以等额本金还款。 一是长期性。个人住房贷款的期限最高可以贷到30年。当然，因家庭财产收入不同，购房人可以灵活选择贷款期限。贷款期限长，对于普通家庭而言，能够减轻还款压力。二是政策性。我国个人住房贷款业务是伴随着住房货币化改革产生的，随着住房贷款总量不断增大，我国个人住房贷款业务还成为了国家宏观调控的重要工具。经济不景气时，国家就可能推出一系列优惠政策，包括降低利率、降低首付比例等，推动和鼓励住房消费;相反，经济过热时，限制政策就会相继出台，例如：针对房地产过热出台的限贷、限购政策;三是投资性。随着时代的发展和社会的进步，居民财富累积速度加快，在投资渠道较窄的环境下，投资人在我国住房消费品属性的基础上叠加了投资品属性。购房住房不是为了住，而是为了增值后卖，导致最近几年房地产行业发展态势火热，房价一路上升。客观上讲，房产价格走高，购房成为一种避免资产贬值的方式，是好事。但过度投机而不是真正投资，炒房团来也匆匆去也匆匆，扰乱了房地产市场的健康发展，这种乱象必须警惕并予以根治。 购房人如何规避住房贷款风险 银行从事的就是风险业务。任何贷款包括个人住房贷款都存在风险。但由于个人贷款业务涉及千家万户，与我们普通老百姓的生活密切相关，我们就更要重视个人住房贷款的风险。人住房贷款具有长期性的属性，贷款期限少则三、五年，多则二、三十年，一旦发生问题，对贷款银行和贷款购房人来讲，都可能面临资产损失。那么，对于因生活需要购买住房而不是用来投资的普通购房者来讲，如何有效规避风险呢？ 一是在选购住房时，要在适当的时机、适当价位出手。适当时机，指的是自己的收入水平能够负担偿还贷款本息的前提下，因入城工作、结婚以及改善住房等刚需情况下，不是为了投资需求;适当价位，指的是购房人能夠承受的住房交易价格，要充分考虑地段、交通、教育资源等因素，多相权衡进行选择。 二是贷款偿还方式选择分期偿还。由于个人住房贷款的金额相对于家庭收入而言都很大，在贷款期限选择上，最好选择期限长一些，拉长偿还贷款的期限，月供就会降低，这会令借款人还款压力大大下降，而且其信用风险也大大下降。 三是留足备用金。切不可把自己及家庭的预期收入的50%全部足额用于偿还贷款本息，就是说，家庭收入要留有余地。预期未来多年内，家庭收入除了偿还贷款本息后，能够满足基本日常生活和孩子入学、家人就医就需求。这就要充分权衡评估，要合理设置还款期限、还款金额和还款方式。 银行如何控制住房贷款风险 对于银行来讲，有效地控制住房贷款风险意义重大。目前，各家商业银行依其风险偏好，都在加大信贷结构调整力度，即力求降低对公贷款比重，持续增加个人贷款比重。加之居民自住或改善居所环境、投资热情加大等因素，我国个人住房贷款业务持续火爆，个贷总量已逾30万亿元。数量如此庞大的金融贷款，一旦出现系统性风险，其后果不可想象。从影响银行个人住房贷款风险的成因分析，无外乎有以下四个方面：一是宏观大环境的影响。不同的经济周期、不同的行业政策和信贷政策、贷款价格利率等都会对个贷风险形成影响。特别是经济周期同银行信贷风险相关度非常高。经济上行，居民收入增加，个贷风险相对较小;经济下行，断供可能性增大，个贷风险增加。商业银行的信贷政策会响应国家宏观调控需要，在贷款利率调整时，对借款人支付的利息会产生正