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物业管理法律讲稿 物业收费中的常见法律问题 一、 物业管理的立法状况及审判实务情况 1、立法情况： 本质上是服务合同，但其中又会涉及到房屋买卖、 婚姻家庭、民事侵权、甚至是刑事法律。同时，物业管理作为涉及民 生领域，其主体具有的特殊性，物业服务关系不但受合同的调整，还 要受政府政策的指导。 2、物业纠纷的审判实务情况 （1）立案严格适当放松的转变； （2）对物业公司的责任：由严格到适当放宽。 二、业主不缴费或者要求少缴费的常见原因及相关法律规定 1、服务质量不满意（卫生、保安、维修） ； （1）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准 差距明显 的才可以作 为减少收费的理由是，也不能成为不交费的理由。在很多情况下 , 合同中没有也 不可能对各项服务质量作出明确约定 , 只能参考政府的有关规定。 《全国物业管理示范小区（大厦、工业区）标准及评分细则》 《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行） 》 《城市新建住宅小区管理办法》 北京 市住宅物业管理服务标准 （2）谁主张谁举证。业主要举证是困难的。有些法院适用了推定原则，尽量北 京高院的司法解释已经明确规定了可以对业主适用违约金， 但有的法院或者法官 但不支持违约金， 在他们认为， 物业公司肯定存在服务质量问题， 因此应该不支 持违约金。 1 / 22 物业管理法律讲稿 （举例：王舒案） （3）晓之以理 A 物业是为小区提供综合性服务，而不可能是每一业主家的保姆 B 物业是几十人服务几百户以至上千户， 对业主的需求肯定有一定协 调安排的过程； C 业主与物业公司角色的不同，决定了双方肯定会出现一定的矛盾， 作为物业公司会不断提高服务质量， 作为业主也要多理解物业公司的 不易。 D 业主的部分要求不属于物业公司的职责，比如，房屋的窗户问题， 因非物业维修保养原因导致的暖气不热问题， 物业没有义务也没有专 项资金去解决这些问题。 2、开发商遗留问题未解决。 这是最主要的原因之一。 主要是房屋质量问题， 也有开发商的其 它承诺不到位的问题。 常见的问题有房屋质量不合格、 小区公共设施设备不达标， 开发 商在售房时对业主的承诺无法兑现， 开发商存在损害业主合法权益的 行为等。 业主往往有现代人上误区：一是把物业公司与开发商混为一谈， 认为是同一主体， 也有的业主虽然知道不是同一主体， 但认为既然物 业公司是开发商前期委托的，就应该为开发商买单，还有的认为，物 业公司在接手物业时应该进行审查， 既然对有问题的物业接手， 就应 该承担责任；二是认为物业公司既然对公共设施设备具维护的义务， 那么公共设施设备出现了问题就是物业公司的责任。 要与业主讲清以下法律关系及法律规定： 物业公司与开发商不是同一主体。 物业公司虽然是开发商前期指 2 / 22 物业管理法律讲稿 定，但物业合同的主体还是物业公司和业主， 开发商的前期指定是有 其原因的。 在物业的保修期内， 开发商是责任主体， 它