土地估价师土地估价难点与常见错误分析.docVIP

1 --- 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 土地估价师：土地估价难点与常见错误分析 1．难点 本试题的考点重在对地价含义和类型的理解。 (1)是有限年期价格还是无限年期价格 ?题中土地取得费、开发费用及利息、 利润、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的数据，因此通过成本累加 计算得到的价格结果是无限年期的土地价格， 在出让地价估算时要进行使用年期 修正。 (2)是针对部分用地可出让还是全部用地可出让的地价 ?该题是开发区成片开 发、分块出让土地的模式，开发区总投入所形成的价值要分摊到可出让面积上。 (3)是计算单位面积地价还是总地价 ?本题显然只是涉及单位面积地价，应注 意地价计量单位的选用。 此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算方法，特别是利息的计算： ① 计息周期的考虑。通常情况下，土地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费用的计息期在均匀投入的情况下按折半计算，主要基 于的考虑是假定将资金集中在开始投入和结束这一时间段的中点； ② 计息方式。 注意是采用单利还是复利计息。 2．常见错误分析 2 --- 真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 (1)计算不分步骤， 或者步骤不够细。 常见的是将各项目直接代人成本逼近法公式，直接计算出一个结果。 必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。一旦计算错误，