项目用地常见法律问题及解答(审定稿).docxVIP

建设用地常见法律问题及解答 一、建设用地相关问题 1、什么是建设用地？ 建设用地是指用于建造建筑物和构筑物的土地。 （参见：《房地产业基本术语标准》 ） 2、什么是建设用地使用权？ 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有 权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。 （参见 : 《中华人民共和国物权法》第一百三十五条） 3、建设用地使用权的规划设计条件是什么？ 在城市、镇规划区内以出让方式获得国有土地使用权的， 在国有土地使用权 出让前，城市、 县人民政府乡规划主管部门将依据控制性详细规划， 提出出让地 块的位置、 使用性质、开发强度等规划条件， 作为国有土地使用权出让合同的组 成部分。 （参见：《城乡规划法》第三十八条） 4、建设用地规划许可证的法律效力？ 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地 前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭 证，是建设单位用地的法律凭证。 没有此证的用地单位属非法用地， 房地产商的 售房行为也属非法，不能领取房地产权属证书。 （参见《中华人民共和国城市规划法》第三十一条） 5、什么是城市控制性详细规划？ 指依法经批准的城市总体规划和分区规划为依据，对建设地区的土地使用性 质、使用强度、道路、工程管线和配套设施以及空间环境等控制要求作出的规划。 （参见：《城市规划编制办法》第四十一条、第四十二条） 6、什么是建设用地修建性详细规划？ 指依据已经依法批准的控制性详细规划，对所在地块的建设提出具体的安排 和设计。 修建性详细规划是由建设单位自行聘请有资质的勘察设计单位对拟建筑工 程所作的规划设计。 该规划设计的内容不得与控制性详细规划有冲突， 如欲对控 制性的详细规划某些参数进行更改， 则需要报经规划主管部门和国土资源主管部 门批准，否则，在提交竣工验收报告时无法如期备案。 （参见：《城市规划编制办法》第四十三条） 7、出让建设用地使用权的最高年限是多少 ? 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二 ）工业 用地五十年； （三 ）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅 游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 （参见《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条） 8、土地使用期限届满后可否续期 ? 住宅建设用地使用权期间届满的， 自动续期。 非住宅建设用地使用权的续期， 按照法律规定办理， 目前的法律规定是， 建设用地使用权可以在建设用地使用权 期间届满前一年申请续期。 只要建设用地使用权人提出续期的要求， 出让人就应 当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下， 出让人才有权拒绝建设 用地使用权人续期的要求，收回该土地。 （参见：《物权法》第一百四十九条、 《城市房地产管理法》第二十二条） 9、什么是合作开发房地产合同？ 合作开发房地产合同， 是指当事人订立的以提供出让土地使用权、 资金等作 为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 （参见《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律 问题的解释》第十四条） 二、项目用地抵押 1、土地使用权能否设定抵押？ 可以。土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己 或第三人履行债务的行为。 通过土地使用权抵押， 债权人可能取得土地使用权的 变价处分权和就卖得价款优先受偿权 （参见：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条） 2、在建工程能否设立抵押？ 可以。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以 其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产， 以不转移占有的方式抵 押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 （参见：《城市房地产抵押管理办法》第三条） 三、土地一级开发的相关问题 1、土地一级开发项目的实施方式具体有哪几种？ 北京市土地一级开发项目的实施方式分为两种，一是由土地储备机构负责 实施，二是由土地储备机构通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业 负责实施。 （参见：《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第四条） 2、哪些土地一级开发项目需要采取招标方式确定开发主体？ 除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发 之外，其他土地一级开发项目必须通过公开招标方式确定一级开发主体。 （参见：《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》第三条） 3、土地一级开发资金由谁筹措？ 土地储备机构负责实施土地一级开发的， 由土地储备机构负责筹措资金； 通 过招标方式选择开发企业实施土地一级开发的，由开发企业负责筹措资金。 （参见：《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十三条、第十四条） 4、通过招标方式选择开发企业实