2021城市更新旧城改造项目工作要点.pptVIP

本报告是严格保密的。 模式五：城投取地转让变现 三亚政府 阳光海岸改 造领导小组 三亚城投 拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 净地 签订协议 ? 城投自有资金比较充裕 ? 需要在战略上控制土地 开发进程 ? 土地需要一定时间来提 升价值 ? 项目开发利润相对土地 增值利润较低 模式五运作过程示意图： 净地 挂牌 出让 定向摘牌取地 土地 转让 赚取土地增值收益 控制土地开发节奏 净地 成立项 目公司 本报告是严格保密的。 模式六：城投与其他公司合作取地进行二 级开发 三亚政府 阳光海岸改 造领导小组 三亚城投 拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 净地 签订协议 ? 项目开发利润率较高 ? 项目开发进程需要控制 ? 项目前期城投自有资金 比较紧张 ? 项目前期缺乏足够开发 经验 模式六运作过程示意图： 净地 挂牌 出让 定向摘牌取地 合资 公司 二级 开发 赚取利润 其他 公司 利润分成 土地 入股 资金 入股 本报告是严格保密的。 …… 综上，城投可以通过定向摘牌获得土地二级开发权， 根据具体情况获取二级开发和土地增值收益 ? 土地价值在一级开发后尚未达 到峰值，将随项目进展进一步 增值 ? 对于项目整体意义重大，必须 对开发进程进行严密控制的土 地 项目公司取地自主开发 项目公司取地转让变现 合资公司合作开发 直接获得土地增值收益 参与二级开发获利 ? 项目后期城投自有资金比较充裕 ? 积累一定开发经验后 ? 项目开发利润率高 ? 项目前期城投自有资金比较紧张 ? 项目前期缺乏足够开发经验 ? 项目开发利润率较高，但整体利润相对 较低 ? 项目后期城投自有资金比较充裕 ? 项目开发利润相对土地增值利润较低 ? 土地需要一定时间来提升价值 ? 非重点地块，通过规划控制土地 本报告是严格保密的。 一些非盈利文化娱乐项目也可以采取 BOT 项目招 商方式开发，城投通过协议获得招商佣金 ? BOT 项目招商面临的 问题是如何提供一个有 吸引力的盈利模式来吸 引投资者 BOT 概念 BOT （ Build — Operate — Transfer ），即建设—经营—转让方式， 是政府将一个设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许经营期 内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚 取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府。 如果单纯靠文化娱乐项目的后期经营收入仍无法弥补 项目的亏损，则 BOT 项目将对开发商不具有吸引力。 本报告是严格保密的。 拆赔方案 ? 如何确定拆赔方案 ? 拆配比？ 旧改项目的关键点是拆迁，而拆迁的关键点就是找到各方的利益平衡点 本报告是严格保密的。 拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、 实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种 方式 ? ?? 实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进 行补偿。 ? ?? 货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现 有房屋建筑面积进行货币补偿。 ? ?? 实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货 币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。 ? ?? 货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对 于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单 位建安成本价购买房屋。 实物 货币 实物为主 货币为辅 货币为主 实物为辅 本报告是严格保密的。 “ 实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比 项目 原有面积 拆赔比 还建面积 框架结构房 34709 1 ： 1.2 41650.8 混合结构房 562670 1 ： 1 562670 砖木结构房 19555 1 ： 0.85 16621.75 简易结构房 14560 1 ： 0.6 8736 按照政府 政策规定 ? 一般政府政策会有指导拆建比。（见三亚政府 138 附件） ? 在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为 1∶0.8 左右，成熟旺区更高。 ? 村民一般要求拆一赔一。 本报告是严格保密的。 拆赔模式 ? 完全市场化拆赔模式： 市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成 的，完全根据村民意愿 ? 有条件市场化拆赔： 采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接 对现有私房按市场方式拆赔 ? 准政策方案一： 完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时 间界定仍由规划 国土部门 界定。 ? 准政策方案二： 完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时 间界定由 集体股份公司 ? 完全政策拆赔： 若政府能够保证落实“有效界定建房时间”（即界定合法违法 的标准）和“强制拆除违法建筑” 两个关键 环节，项目能够按照政府政策要求完 全实施 。 ( 政府强势，西部城市 ) —— 建议从可操作性出发选择拆赔方案。 —— 如果侧重于