威海市房地产市场调研研究报告.docx

PAGE PAGE # / 14 威海市房地产市场调研报告 ** 机构 研展部 2008.10 城市发展 研究 度假物业 专题 土地市场 房地产 市场 1 2 3 4 城市发展研究 城市简况 地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望， 西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市 .个人收集整理 勿做商业用途 辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市 总面积 5698 平方公里，其中市区面积 769 平方公里，海岸线 985.9 公里 . 威海市总人口 251 万，市区人口 63 万. 年平均气温 12 度，年均降水量 800 毫 M. 历史沿革 属青州，东方夷之地，菜夷聚居 先秦 南北朝 北齐时，初设文登县，经古未变 明初 防倭寇，明设威海卫，因而得名 近代 清末年，英国殖民地，强租卅年 现代 地级市，辖三市三区，终成现状 城市性质 海洋经济大市 —— 拥有两大渔场，渔业为全市支柱产业 . 沿海开放城市 —— 对韩贸易桥头堡， 与 8 个国际城市缔结友好关系， 是东北、 韩国迁入人口 最多地沿海城市之一 . 新兴工业城市 —— 船舶及零部件、通信及专用设备制造业、电子信息、汽车及零部件、轻纺 食品医药业 .有 16 个国家名牌产品、 7 个全国驰名商标 .个人收集整理 勿做商业用途 优秀旅游城市 ——素有“东方夏威夷 ”之美称 .旅游业与加工制造、教育科研、农产品加工是 威海四大支柱产业 . 生态园林城市 —— 首批国家环境模范城市、 全球改善人居环境最佳范例城市、 世界上最适合 居住地范例城市之一 . 城市经济 GDP ： 07年 GDP总量达到 1580亿，年均增长率超过 15%.人均 GDP 达到 6.32万元，比上 年增长 14.8%.个人收集整理 勿做商业用途 人口：威海市市区人口导入量近年来呈快速上涨势头，年增长 12%，预计 2010 年进入全国 百万人口城市行列 .个人收集整理 勿做商业用途 三产： 2007 年三产比例 8： 62：30； 工业是支柱产业，发展迅速；旅游业带 动第三产业高速发展，前景广阔 .个人收集整理 勿做商业用途 城市经济 旅游业 借助丰富地历史自然资源，威海市形成 “一线（ 1000 公里海岸线） 、六板块（中心城市、海 滨生态、渔家民俗、温泉疗养、传统文化、田园风光） ”地旅游发展格局 . 个人收集整理 勿做商 业用途 2007 年，全市旅游业接待海内外游客 1384.69 万人次，旅游总收入 130.69 亿元，比上年分 别增长 20.4%和 28.4%.旅游总收入占全市生产总值和三产地比重分别达 8.2% 和 27.1%. 个人 收集整理 勿做商业用途 城市规划 一个主中心：威海市区 四个副中心：文登、荣成、乳山和石岛 三条发展轴：以威海城区为顶点，文登、荣成城区为两腰，乳山、石岛为基点地 A 字形结 构 人口规模：近期 2010年规模为 100万人，远期 2020年规划 130 万，远景 2020年以后控制 在 150 万，基础设施按照 170 万人预留 . 个人收集整理 勿做商业用途 一个主中心，四个副中心，三条发展带、十三个重点镇 . 注：本报告中，如无特别交待， “威海市区 ”指除去文登、荣成和乳山三市以外地威海城区， “威海市 ”指整个三区三市地威海 .个人收集整理 勿做商业用途 城市规划 市区功能规划 主城中心区（环翠中心区） ：包括旅游、人居、文化、行政办公和商业服务、金融等 六大职能 . 主城西区（高区） ：包括文教科研、高技术工业、一类工业、旅游、居住 . 主城南区（经区） ：普通工业、居住 . 环 翠 中 心 区 高区 经区 城市发展 城市向西向南发展，即向高区和经区发展 . 城市带状格局 三个区域分割较远，连接道路较少 . 连接经区和市区地街道只有两条，而连接市区和高区地干线可以说只有一条 . “市区工作郊区生活 ” . 相当数量地市民工作在市区， 而居住分散在高区和经区 （即），而公交运行状况远远 不能满足乘客数量地需要 . 带状规划地城市格局使市民地各种日常生活增加了很多交通负担， 同时大大降低了威海市房 地产业地利润 . 11 ． 文 化 路 2 ． 新 威 - 青 岛 路 3 ． 世 昌 大 道 4．海滨路 5．嵩山路 个人收集整理 勿做商业用途 城市竞争分析 威海市 SWOT 竞争分析 国内最长海岸线城市，最洁净地沙滩 全球宜居城市 环黄海经济圈 距离日韩最近城市 交通不理想，火车机场远离市中心 下辖三市城市化进程较低 与国际化滨海城市概念打造有较 远距离 第三产业快速发展 稀缺海景资源，旅游发展潜力巨大 与国内外沟通加强 假期调整带来地分时度假产品地发展契机 整体消费水