写字楼,营销策划,合同.docx

写字楼,营销策划,合同 篇一：关于大型办公写字楼营销策划方案 实用文档 套用范本 下载编辑 方便快捷 写字楼营销方案 序 写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨 表，昆明写字楼的发展亦印证了这一事实 .20XX年GMS会 议、1988年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其 会场设在昆明……种种迹象表明 ,经过近几年的快速发 展，昆明已成为云南经济发展的龙头 ，其经济地位无论 在国内外都得到了很大提升 ，并吸引着越来越多国内外投 资商和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中 ， 当前正处于繁荣的时期。 希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务 ， 从而使产品特色鲜明 ，更具典范效应。同时也为本案的营 销工作开展之步骤与方式作点个人观点。 定位篇 一、 项目定位 项目概况 所处区域： 盘龙区 地理位置： 北京路延长线与金色大道交汇处 占地面 积：15亩 根据本案的自身特征 ，产品属性定义为： 本案可两种形态并存 ,功能化复合体、智能化写字楼。 诠释：功能化复合体：体现多功能、多用途 ，设计空 间组配最大化。如现在盛行的大隐于市。 好酒不怕巷子深 ， 不同的空间营造着独有的个性与私密 ，多了这些个人色 彩，也为此有了 “工作室”、“私家会所”的美称。有了 这些让我们释放自我的氛围 ，空间虽是私密的 ，内容却 是十分美丽的。居家办公也是现在商务楼的走势 智能化写字楼：智能化管理、智能化运作、智能化系统、 体现科技与先进。 从本案所处区域和特性分析来看 ，其在本区域内的 定位相对来说较高 ，必然导致开发商营建成本提高 ，租 金价格也随之提高 ，最终是否受市场所认可 ，直接关系 到本案的最终销售状况。但是 ，一个写字楼是否得到市场 的认可 ，一方面取决于物业的先天条件 ，如所处位置、 交通便利情况、周边配套等条件；另一方面需要物业品质的 提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。 所以，我认为：在提高物业品质同时 ，可以充分利 用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进 行包装于推广 ，将其优势充分体现出来 ，从而淡化其不 利因素，把本案提高成一个功能化复合体、 智能化写字楼 定位依据优势分析 地段公共交通线路多 ，出行非常便捷； 由于生活环境成熟 ，中高档的住宅市场为高档写字楼 市场提供生存空间； 本案周边的写字楼供应量尚未饱和 还有较大的需求空间； 开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会 起到很积极作用； 劣势分析 本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较 低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言 ， 要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高； 本案所处的位置并不是传统意义上的商务区 ，所以很 多公司对本案的接受度可能会不是很高 ，如何提高本案对 大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点； 从目前的写字楼市场来看 ，作为写字楼一般只租不 售，因为如果销售的话 ，可能会导致客户层次降低以及 给管理带来不便 ，从而影响大公司的入住 ，而且我公司 也需要资产经营； 由于本案建设周期较长 ，导致市场形象不好； 市场分析 本区域是昆明的北市区高尚居住地段 ，而在青年路段 商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、 金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中 心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。 总的来说 ，其租金价格相对于商圈内的租金价格低 20%左右 ，所以 ，北市商圈内写字楼的租金价格直接关 系到本案最终租金价格和销售价格的确定。 市场机会点 本区域内目前的供应量不大 ，在未来的一到两年内市 场的需求量不会饱和 ，尚有一定的发 展空间 ，但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部 门相继建成 ，预计在未来的20XX年一20XX年将会有很大 的供应量，所以本案要抓紧目前开发时机 ，尽快入市 在最短的时间内快速获得利润的最大化。 市场威胁 大楼外立面尚未装修 ，给客户没有直接的直观效 果，加上今后的施工 ，可能会造成周 边环境影响； 大楼周边人气不旺 ，商务办公的氛围一般 ，由于建 设期较长 ，楼盘空置时间相对较长 。 可能会影响本案在市场中的印象； 综上所述 ，虽然本案所处的区域不是传统意义上的高 档办公区域，但是一个物业在市场中所处的位置以及它被 市场所认同 ，是取决于多方面的 ，我们不能因为其某一 方面的欠缺 ，就把它保守定位。所以 ，我个人认为：在 本案的推广过程中 ，要在提高物业自身品质的基础上 利用先进的销售经验、销售理念以及独树一帜的推广手 段，一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位置 二、目标客户定位 公司主营业务及行业分类 35% 30%25% 20%15%10% 5%0% 计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、 商业贸易类信息咨询类实业开发类 金融类 文体艺术