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天津市中山路的商业现状和商圈分析 从河北区建委近日召开的新闻发布会上获悉，河北区计划投资 50 亿元，利用 3 至 5 年的时间，通 过开发改造工程、历史文化古迹修复重建工程、灯光夜景工程、环境工程和街景立面整修工程五大工程， 将中山路建设成为集商务商贸、 文化、 娱乐、餐饮、旅游等为一体的新型精品街， 为本市打造出第二条 “金 街”，并计划在现有商业规模的基础上再增加商业设施 50 万平米。 50 万平米的上市量将严重考验市场的承载能力， 目前天津商业地产市场短期内已呈现出供大于求的 局面，河北区如何在打造市级商业街、拉动经济发展的同时又使得如此大规模的增量被市场接受、消化，这是摆在政府面前的一道难题。 中山路商业现状 从上图可以看出，中山路商业街上的业态以中型餐饮 (24%) 和金融业 (22%) 为主，其它业态以美容 美发 (6%) 和药店 (11%) 居多，而这些业态有一个共同的特征， 即它们都是引导目的性消费的目标型商业， 功能上它们主要体现了社区商业的配套作用，再有便是满足了人们休闲的需要。 中山路商业街是一条以餐饮休闲为主要功能的区域型商业街，引导着周边社区居民的目的性消费，属于中型 ( 社区型 ) 专业性商业街； 中山路商业街业态组合形式：中型餐饮业 + 金融服务业 + 大卖场 ( 食品型综超、电器城 ) 。 以北站桥为界，东侧中山北路的餐饮业档次明显比以西一侧中山路的高，而且从体量上中山北路上 为小型餐馆，外檐形象较差，档次较低。中山北路上的商业设施以家乐超市及其旁边的窗帘城 ( 专业商场 ) 为主力业态，辅之以餐饮、娱乐和金融服务业，整体规模较小，属邻里型 ( 小型 ) 商业模式，功能上以社区 配套为主。 中山北路商业街业态组合形式：超市 + 专业商场 + 邻里型配套 大卖场 其中蓝色部分为电器城 3 公里辐射商圈，红色部分为大型超市 2-3 公里辐射商圈。 通过上图可见，中山路沿线附近家电卖场以及大型超市的数量与辐射范围已经能够该地区居民的日常生活需要；且通过测算中山北路家世界与中山路世纪联华人流量、提袋率与客单价可以看出三个数值明显偏低，在一定程度上说明该地区消费水平不高，短期内不适宜继续增加大卖场数量。 旅游文化类 区域临近主题性文化项目大悲院旅游文化区、海河楼文化商贸区，鼓楼商业街，旅游商业已基本饱 和。 通过上述分析，联合认为河北区中山路区域短期内不适宜继续兴建大型商业项目，商业街的打造仍 应以餐饮与社区生活配套为主，适当辅以娱乐。当然随着河北区经济的发展，海河开发改造工程的实施以 及规划中大量高档住宅和酒店写字楼的兴建将会为该地区带来大量高端人群，该地区的现有商业结构也会 随之逐渐发生改变。