20210128-申万宏源-全球资产配置热点聚焦系列报告之七：三问美国地产，长期持续性、对通胀的影响及资产配置机会如何？.pdfVIP

策 略 研 究 权威报告解读 2021 年 01 月 28 日 三问美国地产 ：长期持续性、对通 策 胀的影响及资产配置机会如何？ 略 研 ——全球资产配置热点聚焦系列报告之七 究 相关研究 本期投资提示： 《美国房价上涨与中期通胀预期的相互 证 映 射 — — 全 球 资 产 配 置 每 周 聚 焦 ⚫ 美国地产量价齐升正当时。新冠肺炎疫情加速地产销售回暖，带动投资热情和房价上涨。本轮美国地 券 20200918）》 研 《美国地产市场热度会长期持续吗？— 产销售周期始于 2019 年 ，受到人口周期与货币宽松周期共同推动。出生于 80 年代的美国人置业需 究 — 全 球 资 产 配 置 每 周 聚 焦 求释放 ，推动房地产的刚需上行。2020 年疫情带来隔离需求 +利率大幅下行加速地产周期 ，新房销 报 20201225）》 售和二手房销售于 20Q2 回暖，20 年全年均远超季节性表现。低利率 +供需比失衡之下，美国地产投 告 《美国地产繁荣或将在 2021H2 推动通 资同样热情高涨 ，新屋开工持续走高。在强劲的需求推动下，美国房价大幅上涨 ，二手房价格连续 4 胀超预期——全球资产配置每周聚焦 个月同比增速超过 10%。其中，受到疫情影响，单户型住宅的开工热度和房价涨幅相较于多户型住宅 20210115）》 都更为强劲。2021 年销售端边际降温+投资端仍有支撑 ，地产投资与房地产销售后周期景气相对较 高。基于美国人口周期的背景，美国地产销售刚需仍将缓慢上行。从利率对销售的传导来看，美债低 利率拐点领先地产销售总额拐点 1-2 个季度。在 2021 年美国经济预期修复，市场利率中枢将小幅抬 升的背景下，利率对地产投资和销售的杠杆推动作用将较 2020 年边际下降，预计房屋销售同比增速 证券分析师 金倩婧 A0230513070004 将于 2021 年 Q1 见顶。而在供需缺口仍未缓解的背景下，投资端同比增速拐点将更为滞后。 jinqj@ ⚫ 一问：本轮美国地产周期会重现 2000-2007 年的超级繁荣周期吗？纵向比较来看，美国居民部门杠 王胜 A0230511060001 杆率历史分位数为 23% （2000 年以来），的确处于历史地位。但全球横向比较来看，美国居民杠杆 wangsheng@ 率水平仍然较高(76.2%)，而日本、欧元区分别为 63.7%和 60.4% ；另外，与 2007 年不同的是， （1） 研究支持 刘雅婧 A0230119070005 内部贫富差距的扩大：抵押贷款的发放并没有下沉至信用较差的人群 ，2020 年的地产繁荣主要由“富 liuyj@ 人”推动 （截止 2020 年 3 季度，信用极好的人群获得抵押贷款规模增速达 134%，而信用最差的人 联系人 群则为同比-5%）。 （2）长期货币宽松空间较小：2000 年至金融危机爆发之前，美国 10 年期国债 刘雅婧 收益率从 6.6%降至 3.5%，利率下降空间达 3%，而目前美债收益率中枢仅约为 1%，货币政策宽松 (8621转 liuyj@ 的中长期空间大幅压缩也压制了潜在加杠杆的空间。因此，