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资产证券化融资（ABS融资）案例 美国奥林皮亚公司办公楼的项目融资案例分析 1、项目背景： 奥林皮亚公司以一般合伙人身份设立了一家有限合伙人性质的公司---奥林皮亚迈德兰公司，专门经营管理位于纽约市迈德兰街59号的一幢44层的办公楼。奥林皮亚迈德兰公司修建这幢楼的资金来自所罗门不动产金融公司，采取的是不动产抵押贷款方式。贷款将于1985年底到期，而奥林皮亚迈德兰公司资金紧张，它如何进入资本市场再融资？ 如何为到期的抵押贷款再融资？ 如何为到期的抵押贷款再融资？ 资产证券化融资 资产证券化融资 Asset-backed securitilization 公司决定不再采用抵押贷款方式来借新还旧，而是借助发行资产支持证券方式，从证券市场筹集资金，偿还所罗门不动产金融公司提供的抵押贷款，以达到节约筹资成本的目的。 2、资产证券化的基本结构 奥林皮亚公司设立迈德兰财务公司作为此次证券发行的特别目的公司（SPV），基本结构如下表所示： 表5.1 迈德兰财务公司设计的楼宇担保证券表 发行证券（Issue） 票面利率为10.375%的资产支持证券 发行人（Issuer） 迈德兰财务公司 发行日期（Offering Date） 1985 SP的信用评级（SP） AA级 金额（Principal amount） $200,000,000 担保品（Collateral） 位于迈德兰街59号的办公楼 期限（Maturity） 10年起，持有证券8年后可以要求偿还 支付频率（Payment frequency） 每年年终支付一次利息 发行日与同期国债的利差 141个基本点 信用增级（Credit enhancement） 亚特兰灾害保险公司提供＄30,380,000的保险 主承销商（Managing underwriter） 所罗门兄弟国际证券公司  3、证券化程序 1 1.设立SPV 奥林皮亚公司于1985年12月11日 2.设计证券 2.设计证券 租金收入 经营账户 欧洲债券过手债券 欧洲债券 过手债券 奥林皮亚迈德兰财务公司将证券设计为过手证券结构。证券发行收入通过贷款的方式提供给奥林皮亚迈德兰公司，后者用该笔资金偿还所罗门不动产金融公司提供的贷款，并收回迈德兰街59号的办公楼的抵押权,然后修订抵押合同，将该办公楼的抵押权转让给奥林皮亚迈德兰财务公司，并最终转让给作为证券持有人代表的汉挪威信托公司。 奥林皮亚迈德兰财务公司与汉挪威信托公司签订一份信托契约，契约上明确规定，办公楼的所有租金收入必须进入以汉挪威信托公司名义设立的经营账户 办公楼的客户 月租金 奥林皮亚迈德兰 财务公司（服务人） 年利息 到期还本 汉挪威信托公司 （受托人，证券持 者的代表） 到期还本 每年支付 10.375% 的利息 奥林皮亚迈德兰 财务公司的证券持有人 3 3.破产保护 为了保证办公楼的租金收入能够用于支付证券持有人的利息，租金被存入受托人汉挪威信托公司的专门账户，业主只能在严格的监督下从该账户支取办公楼的经营管理费用。 4 4.信用增级 奥林皮亚迈德兰财务公司发行的证券获得了标准普尔公司AA级评级。标准普尔公司给予这样的评级主要有三个依据： 奥林皮亚迈德公司具有很强的到期按时支付证券本息的能力，满足标准普尔公司AA级的标准。迈德兰办公楼位于纽约金融街的中心地段，纽约联邦储备银行及住房保险公司住房的租金占奥林皮亚迈德兰公司房租收入的90%，而且这两家公司的房租合同到期日都长于所发行的证券的到期日，而且该办公楼的出租率高达99.94%。 提供了外部信用增级措施。亚特兰灾害保险公司提供了30,380,000美元的保险，以保证奥林皮亚迈德兰公司租金收入不足以偿还证券利息时，证券持有人能够得到及时的支付，加上这一保险后，任何情况下发行人用于偿债的现金流与实际支付额的比率都不会低于1.33。 奥林皮亚迈德兰公司购买了火灾、事故、责任以及其他一些必要险种的保险，从而确保在办公楼遭到毁灭性破坏时，业主能够重新购置一幢办公楼，或者提前支付抵押与担保证券，或者提供其他合格的担保品。 5 5. 证券发行 所罗门兄弟国际有限公司被指定为主承销商，25个美国、欧洲、日本的证券公司、投资银行参与了承销。 6. 6.证券服务 奥林皮亚迈德兰公司作为不动产抵押支持证券的服务