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2021年保利地产笔试 传不上去就直接粘贴过来好了一、选择，22题，每题2分，内容包含会计和税法基础知识；二、简答，收入确实定；投资性房地产和自用房地产区分；财务分析；投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有房地产。将某个项目确定为投资性房地产，首先应该符合投资性房地产概念，其次要同时满足投资性房地产两个确定条件：1、和该投资性房地产相关经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产成本能够可靠地计量。在账务处理上，投资性房地产能够采取成本模式计量或公允价值模式计量。而自用房地产能够了解为企业固定资产，2者有着本质区分。前者关键是为了赚取租金或资本增值，以后者仅是自用。当然，2者在一定条件下也能够相互转换。三、计算，土地增值税；?不超出50%部分? ? ? ? 30%50%~100%? ? ? ? 40%100%~200%? ? ? ? 50%超出200%部分? ? ? ? 60%收入确实定条件计算；《企业会计准则》相关收入确定条件要求，销售方在将商品全部权上关键风险和酬劳转移给买方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，和交易相关经济利益能够流人企业，相关收入和成本能够可靠地计量时，确定营业收入实现。? ???对于房地产企业，商品房销售收入实现具体条件为：? ?? ?工程已经完工并经过相关部门验收。经过相关部门验收，是指取得政府相关部门发放“完工立案表”。? ?? ?实际销售面积符合协议要求。在实际操作中，实际销售面积往往和协议要求面积存在一定差异，应取得面积测绘表，按实测面积计算房屋总价。? ?? ?完成房屋交付手续或购置方已接到书面交房通知，且购置方在通知确定交付使用时限结束后无正当理由拒绝收房。房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：1.业主方正常来企业办理房屋交接手续：填写“房屋交接单”，凭业主方签字确定房屋交接单确定销售收入。假如业主已签房屋交接单但因多种原因不去领取钥匙，必需要有业主签字并交物业企业“钥匙委托保管书”，不然不确定该项销售收入。2.业主没来办理房屋手续：按销售协议要求送达方法送达后，业主在协议约定时限内未来办理手续，如按协议要求能够视同房屋已交付，则确定销售收入。送达标识：采取报纸公告，留存报纸原件；采取快递方法，留存快递底单；邮局寄出，留存邮局回执；采取传真、电话等其它方法，全部要有对应统计或回单。? ?? ?推行了协议要求义务，且价款取得或确信能够取得。通常情况下，用户交清全部房款后方可办理房屋交接手续，才能确定收入。但对于按协议约定分期付款，则按协议约定时点推行交接房手续，在办理房屋交接手续后能够确定收入。? ?? ?成本能够可靠地计量。成本可靠计量是指工程成本已结算完成或虽未结算但能够按确定工程完工量正确预估。会计分录；中联房地产企业开发项目占地10000平方米，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币赔偿1500万元。另外，在本项目中，需要根据1：1百分比，和拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150平方米)。? ?? ?开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积4000平方米。9月，完成一期12座500套75000平方米楼房建设，建安成本实际支出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩下20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元／平方米。中联企业依据相关原始凭证结转销售收入，编制会计分录以下：? ?? ?(1)? ? ? ? 支付货币性土地成本支出时。? ?? ?土地成本货币性支出＝3500＋1500＝5000(万元)??借：生产成本——土地征用及拆迁赔偿费? ?? ???贷：银行存款? ? ???(2)? ? ? ? 分摊已建回迁房建造成本时。? ?? ?第一期回迁房40套建造支出＝7000÷75000×40×150＝560(万元)? ???借：生产成本——土地征用及拆迁赔偿费? ? 5600000? ?? ?? ?贷：生产成本——建筑安装工程费? ? 5600000? ?? ?(3)? ? ? ? 预提未建回迁房建造成本时。? ?? ?第二期回迁房20套因未实际发生，为反应成本完整性，根据预算成本或第一期成本预提入账：7000÷75000×20×150＝280(万元)? ???借：生产成本——土地征用及拆迁赔偿费? ? 2800000? ?? ?? ?贷：应付账款——预提费用? ? 2800000? ?? ?(4)分配一期土地成本时。?土地成本累计＝5000＋560＋280＝5840(万元)??第一期分配土地成本＝5840÷(6000＋4000)