住宅定价的基本方法.docxVIP

住宅定价的基本方法 一、 项目价值分析 1． 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 商品住宅价值分析法、类比可实现价值分析法 选择可类比项目 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重。 分析可类比项目价值实现的各要素之特征。 对比并量化本项目同类比项目诸价值实现要素的对比值。 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价。 ?类比可实现价值决定因素 类比土地价值：地段资源差异 ※ 市政交通及直入交通便利性的差异 ※ 项目周边环境的差异，包括 —— 周边自然和绿化景观的差异 —— 教育、人文景观的差异 —— 各种污染程度的差异 —— 周边社区素质的差异 ※ 周边市政配套便理性的差异 项目可提升价值判断 ※ 建筑风格和立面的设计、材质 ※ 单体户型设计 ※ 建筑空间布局和环艺设计 ※ 小区配套和物业管理 ※ 形象包装和营销策划 ※ 发展商品牌和实力 c. 价值实现的经济因素 ※ 经济因素 ※ 政策因素 2． 项目可实现价值分析 ?类比楼盘分析与评价 项目价值类比分析 a. 价值提升和实现要素对比分析 b. 项目类比价值计算 二、 项目定价模拟 1． 均价的确定 ?住宅项目均价确定的主要方法 a. 类比价值算术平均法 b. 有效需求成本价加法 ※ 分析有效市场价格范围 ※ 确保合理利润率，追加有效需求成本价格 运用以上两种方法综合分析确定均价 2.项目中具体单位的定价模拟 ?商品住