第二章_房地产市场及其运行规律 .pptxVIP

第二章 房地产市场及其运行规律林龙镔llb@《房地产经营与开发》内 容第一节 房地产市场概述第二节 房地产市场结构与市场指标第三节 房地产市场的特性与功能第四节 房地产市场的运行规律第五节 政府对房地产市场的干预《房地产经营与开发》第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念 可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 房地产经济学定义：指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。《房地产经营与开发》第一节 房地产市场概述二、房地产市场的运行环境1、社会环境：人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，居民思想观念，社区和城市发展形态。2、政治环境：政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对外资的态度等。涉及资本安全，投资者最敏感的问题；3、经济环境：经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀；《房地产经营与开发》第一节 房地产市场概述二、房地产市场的运行环境4、金融环境：宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场的发育程度5、房地产法律制度环境6、技术环境：材料、施工技术、建筑设备的进步；信息技术的发展和运用。7、资源环境：土地、能源8、国际环境：国家资本流动和经济全球化《房地产经营与开发》第一节 房地产市场概述三、房地产市场的影响因素1、影响房地产市场发展的社会经济因素： 社会因素、经济因素和政策因素2、影响房地产市场转变的社会经济力量（1）金融业的发展（2）信息、通讯技术水平的提高（3）生产和工作方式的转变（4）人文环境的变化（5）自然环境的变化（6）政治制度的变迁（香港每年8.5万套住宅的计划）《房地产经营与开发》第一节 房地产市场概述四、房地产市场的参与者1、土地所有者或当前的土地使用者2、开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或买家《房地产经营与开发》第二节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构 要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的主要结构关系。1、总量结构 2、区域结构3、产品结构 （不同物业） 4、供求结构5、投资结构《房地产经营与开发》第二节 房地产市场结构与市场指标二、房地产市场细分1、按地域范围细分2、按房地产用途细分：居住、商业、工业、特殊物业和土地市场。3、按存量增量细分：一级、二级和三级市场4、按交易形式细分：面向增量的交易，销售、租赁和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在租赁、转让、抵押、保险等子市场。5、按目标市场分：某物业类型按建造标准和价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；市场的群体特征细分：老年住宅市场和青年公寓市场。《房地产经营与开发》第二节 房地产市场结构与市场指标三、房地产市场指标1、供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。2、需求指标：国内生产总值（GDP）、人口数、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。《房地产经营与开发》第二节 房地产市场结构与市场指标3、市场交易指标：销售量、出租量、吸纳量（销售量＋出租量）、吸纳率（吸纳量/同期可供租售量）、吸纳周期（1/吸纳率）、预售面积、房地产价格指数、房地产租金。《房地产经营与开发》第三节 房地产市场的特征与功能一、房地产市场的特性 具有市场的一般规律：价值规律、竞争规律、供求规律。还有区别于一般市场的基本特性：1、市场供给的特点：短期内缺乏弹性；非同质性；市场的不完全性。2、市场需求的特点：广泛性；多样性（与非同质性吻合）；借助金融信贷机构融资。《房地产经营与开发》第三节 房地产市场的特征与功能3、市场交易的特点：交易是房地产产权的流转及其再界定；法律程序复杂、严密，交易耗时长，费用用高；需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。4、市场价格的特点：受区位影响极大；总体呈向上波动的趋势；不能忽视涉及交易主体的个别因素的影响。《房地产经营与开发》第三节 房地产市场的特征与功能二、房地产市场的功能1、配置存量房地产资源和利益2、显示房地产市场需求变化3、指导供给以适应需求的变化4、指导政府制定科学的土地供给计划5、引导需求适应供给条件的变化《房地产经营与开发》第四节 房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与房