房地产企业开发建设一个小区的流程（精选）.docx

房地产企业开发建设一个小区的流程 1 、土地证、建设用地规划许可证 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 . 简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据； 规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 立项主要考察的是项目的投资额及可行性 3、总平面审查阶段 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要 2 到 3 个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑， 根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然 后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进 门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。上 面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。 再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨 再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨 污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。 5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较 容易通过一点。 单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是就是落实各空间的大小尺寸。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施 工图，就可以申领建设工程规划许可证。 6、消防和人防专项审查 这两样东西搞死人， 7、节能审查、施工图审查 在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了 8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 余泥和噪音，是最扰民的。现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。 9、质量监督、安全监督 质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测。 10、施工招投标、监理报建 首先，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要 首先，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分） ，其房地产项目不需要 做建筑施工招投标，他们可以直接发包。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。 11、施工许可证 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总，缺一不可。但现实中从来没见过老老 实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没 1 年的时间出不来。 因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未 领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种 双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基 坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。 政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。 13、放线、验线 图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。 放线