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金融数学课程论文 影响房地产价格因素的模型分析 影响房地产价格因素的模型分析 刖吞 屮国人民历来有“安家立业”的说法，既然要安家，当然需要买一套H己的房子。随着屮国 这几年的经济高速的发展，人民的生活水平也在不断的提高，对住宅房的需求也越来越大。 城镇居民住房观念发生的重大转变、住房消费的有效启动、住房商品化新体制的基本确立、 房地产投资的持续快速增长，以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。既 然房地产业作为支柱产业，其重要性自然不言而喻，但近年来，我国各城市住宅价格持续上 涨，城市商品住宅价格也是节节攀升，相互追涨。从2003年至今，全国房价经过了连续四 年的快速上涨，2003年全国商品住宅平均销售价格指数上涨幅度为5.70%, 2004年涨幅高 达9.40%, 2005年为8.40%, 2006年为6.4%。房屋销伟价格的快速增长也由东南沿海扩大 到全国大部分区域。由此可以看出当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发 展的同时出现许多如房地产泡沫现象等问题需要进行调控，所以研究房地产价格影响因素， 对于提高人民的生活水平，缓解社会矛盾，保持经济稳定发展有重要意义。 1.分析影响房地产价格的因素 1.1供给因素 影响房地产价格的供给因索即是指房地产市场供给的数量。由于区域发展的不平衡, 房地产商对不同区域的供给偏好也不同。同时消费者也是分层次次的，不同层次的消费 者的支付能力也有巨大的茅异，对此，房地产商会采取价格歧视的策略——对不同收 入等级的消费者开发不同的房地产，并对不同的人群设定不同的价格，这样可以使得房 地产的开发商获得更多的利润。 1.2需求因素 需求因素主要分为两种，一种是自住需求，一种是投资需求。白住需求是指消费者 购买房产示用于解决自身的居住需求，是房地产主要需求和最终需求。而投资需求则是 一部分投资者看涨房地产价格预期，从而购买房产并希望从它的升值屮获得投资收益。 投资需求是房地产市场的屮间需求，是造成目前房地产价格虚高的重要原因。 1?3人口因素 近年來屮国不断的讲行城镇化建设，以及高等教育的普及。越来越多的大学毕业生 涌向城市就业，城市周边大量的劳动力向城市转移以及外来经商人员等因素使得屮国的城镇 人口急速增长。据统计,2011年屮国大陆城镇人口已经超过农村人口，城镇人口比例51.27%。 人口的增加必然带来巨大的住宅需求，而且不同的人员群体对房地产需求也不同，这又会影 响到房地产的供给，产生了一个循环效应。 1. 4竣工面积 在完全竞争的房地产市场上，房地产竣工面积对房地产价格是有一定的影响的。年 竣T血积上升时，房地产供给量白然就会上升，价格就会下降；相反，如果竣T面积下降， 供给就会下降，房地产价格白然就会上升。但在屮国，竣工面积有时候并不能很好的影响价 格，高空置率和高房价并存的局瓯就很好的说明了这一点。 5房地产的投资规模 屮国房地产市场近年的高速发展，从屮获取的高额利润冋报让许多投资商都趋Z若 隊 房地产开发投资额的增加，会肓接刺激房地产业的发展；反乙 投资水平的降低，会导 致房地产业的发展受到很大的负面影响。因此，就社会总投资来说，社会总投资和房地产业 规模成正相关关系。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高，对房地产的刺激作用也就 越大；反乙 相关稈度越低，这种投资水平的增加或减少对房地产业规模的直接影响也就越 小。房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的，但是房地产开发投资的增加并不一 定导致房地产价格的下降。因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的而积，导致 供大于求，在这种情况下，房地产价格可能会下降；而有时投资额的增加则可能是增加了房 地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、服务设施等，只有这样才能增加房地产的价格。 1. 6人民的收入水平 收入是影响人们消费的行为的重要原因，只有收入高了，人民的消费才会更加积极。 随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会随Z增加，而且收入水平的高低育?接决定消费 者的消费层次和结构，随看收入水平的提高，一方面人们对于居住标准的要求会不断提升, 住宅会向血积更大、结构更合理、配套服务更全血的趋势发展；另一方面，部分原来没有购 买力的需求通过收入的增加，转化为有效需求。因此，可支配收入应该与房地产价格呈显著 正相关性。同时随着可支配收入的增加，会增加人们的投资需求。房地产作为一种特殊的商 品，既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。 1. 7国家经济的发展水平 国家经济发展水平是国家综合实力的一个重要因素。一般国家经济发展水平较好的 国家人民的收入也会较高，资金也会较为充足。蕖个国家的基础设施较为完善的话，是有利 于房地产的投资的，也会吸引更多的消费者对房地产产品消费。 1. 8其他因素 影响房地产价格的因