房地产估价分析论文.docVIP

PAGE PAGE 4 房地产估价分析论文 1还原利率的实质 经济学上，还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。用马克思的地价公式表示还原利率，则V=a/r，其中V指不动产价格，a指纯收益，r指还原利率。由于房地产具有投资和消费的双重属性，购买房地产(尤其是收益性房地产)，实质上就是一种投资，其投资额就是该房地产的价格，而其收益即为每年的纯收益，这就像在银行存款能获得利息一样。 在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面: （1)其值必须为正值，如果还原利率r 3还原利率的类型 照评估对象的不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，可将还原利率分为3类:（1)土地还原利率(rL):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。（2)建筑物还原利率(rB}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。 4确定还原利率的原则 4.1确定还原利率应遵循的原则 4.1.1口径一致原则