北京市二手房交易中涉及到的税费.docxVIP

—、北京市—手房父易中涉及到的税费 共有八种： 印花税（包括交易印花税、房产证印花税） 契 税 营业税 城市建设维护税、教育费附加 个人所得税 土地增值税 土地出让金 综合地价款 1、买卖双方各交什么税？ A印花税 买方（三项） B契税 C 土地出让金 A营业税 卖方（六项） B个人所得税 C 土地增值税 D综合地价款（经济适用房） E 土地岀让金（按优惠价或标准价购买） F印花税 2、一般税费、特殊税费 印花税 契 税 一般税费（五项） ③营业税 个 税 土地增值税 特殊税费（两项） ①土地出让金 -已购公房特有 ②综合地价款-经济适用房特有 二、北京市二手房交易各个税种的详解 1、 印花税 2、 契税 3、 营业税 4、 个人所得税 5、 土地增值税 6、 土地出让金 7、 综合地价款 1、印花税 1、 税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指 交易印花税 2、 征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证 照和经财政部确定征税的其他凭证 3、 纳税人：买卖双方 4、 税率：0.05% 5、 征收范围：所有二手房交易 6、 缴纳印花税的计算方式及案例 案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为 50万元，高先生 及李阿姨需要分别缴纳印花税 250元(500000 X 0.05%=250 ) ★房产证印花税：每证 5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各 5元印花税 共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花 5元。 2、契税 1、 税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象， 向产权承受人征收的一种财产税。 2、 征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋 3、 纳税人：买方 4、 税率：3% 5、 契税优惠政策 (1 ) 土地、房屋被县级以上人民政府征用、 占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格 没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；(比如拆迁户可免契税) (2 )城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税； (3 )个人购买自用普通商品住房减半征收契税； (4 )居民上市岀售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新 购商品房与岀售已购公房成交价的差额计征契税； (5 )房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款； (6 )按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税 (7 )对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。 北京市普通住宅及非普通住宅区分标准 由于普通住宅按1.5% 征收，而非普通住宅按 3%征收，因此，契税缴纳的关 键是界定房屋是属于普通住宅还是非普通住宅 普通住宅需同时满足三个条件，只要有一个条件不满足，即为非普通住宅 1、 住宅小区建筑容积率在 1.0 (含)以上； 2、 单套建筑面积在 140 (含)平方米以下； 3、 实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2倍以下。 比如二级土地平均交易价格为 10592 元，1.2倍为12710.4 元 二级广安门内大街-广安门北滨河路-西二环护城河引水渠-三里河路-西直门外大街-北二环路- 东直门北大街-东直门外斜街-东三环北路-东三环中路-通惠河-广渠门北滨河路-广渠门内大街- 珠市口东大街-珠市口西大街-骡马市大街-广安门内大街；所围地区除一级地价区外的地区及繁 华边界路段外侧地区。 契税案例 郭先生购买了一套位于东直门的二手商品房，面积 70平米，总价81 万，单价11571元，容积率2.5。郭先生需要缴纳的契税是多少呢？ 首先判断是否是普通住宅： 1、 该套房屋容积率高于 1.0， 2、 面积小于140平米； 3、 在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为 10592元/平米， 它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的 1.2倍。 因此，该套房屋属于普通住宅；郭先生需缴纳契税 12150 ( 81 X 1.5 )，如果该套房屋成交总 价为90万元，单价相应为 12857元，高于12710元，那么则按非普通住宅计算；应缴纳的 契税 27000 元（900000X 3% ） 3、 营业税 1、 税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、 转让无形资产和销售不动产的单位和个人 ，就其 营业收入额征收的一种税 .。 2、 征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。 3、 纳税人：卖方 4、 税率：5% 营业税沿革： 2005年5月12日，七部委岀台了《关于做好稳定住房价格工作的意见 》，对个人购买住 房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 ，2005年6月1日起执 行； 2006年5月29日，建设部