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壹认识代销业 X/让新人对代密地帝一个疫瘁的概念 房地产业作为第三产业的支柱产业，是一项涉及到金融.建筑. 装潢等多方面的行业。而房地产业本身也是由多个环节组成的。从房 地产开发、房地产销售到物业管理，这个过程是很长的，而且任何一 个环节出现冋题，都合导致这个过程出现偏差。所以，在目前房地产 业的高速发展中，对各个环节的要求也越来越高，从而导致各个环节 的工作都需要有专业的人才来从事。象以前,—家公司完成整个过程 的工作都需要有专业的人才来从事。 象以前, —家公司完成整个过程 的时代一去不复返。 从房地产业的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发 （造房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业管理公司将专门 负责对成熟小区的管理（把小区内的各项管理事物再分包给各专业公 司来负责，例小区的保安可以请专业的保安公司，小区的绿化可以请 专业的园艺公司）。 在这里，主要向大家介绍其中一个环节--销售。讲得通俗一点, 就是把开发商正在建造的房子/已建造完的房子，通过广告吸引客户至 现场，从而把房子卖掉的过程。 这个行业虽然不象做房产开发需要很多的资金投入，但它对专业 性的要求会更高，其中代销业还可再分成三个部分。 纯企划 企划代销 包销 纯企划的概念简单地讲，就是由发展商出广告费，我们公司根据 项目的特点，来为这个项目进行一系列的广告策划，不包括现场业务。 企划代销的概念简单地讲，由发展商提供广告费用，我们公司根 据这个项目的特点给这个项目重新定位，从前期的案前准备、广告策 划以及现场的销售进行一系列正题的运行。 包销和企划代销的区别在于，宙我们公司来承担广告费用，因此 包销的风险性在代销业中是最大的。 或许有人合问那代销和中介到底有什么区别呢？同样都是自己不 盖房子，来替发展商卖房。其实代销和中介的最大差别在于，代销行 业讲究的是整体作战（由公司研展部了解市场，把信息反馈给业务部 ? ? ? ? 和企划部，而业务部根据现场的实战接触把信息反馈给企划部，使企 划部能根据市场的变化不断调整广告的诉求，从而达到最佳效果，吸 收更多的客户去售楼现场，可以说缺了任何一个部门都不行），而中介 更多地是靠个人的单兵作战，它们往往没有一系列的广告配合。更不 一样的是，代销业通常是一批人围绕着一个案子进行工作，而中介是 每个人都可以有许多案子来供客户挑选，中介往往要主动找客户，而 代销因为有广告的配合，故更多的时间是客户主动上门。 当然，中介和代销还是有一定联系，因为大家都有自己的优势， 如能做到取长补短的话，那就能使自己的能力更上一层楼。 首先，我们来看一下企划部。企划部的工作是针对产品的定位分 析拟定广告、策略及方向。从命名到策略执行预算的控制，广告内容 的制作及各类宣传媒体的综合运用都属于企划部的范畴。 而企划部具体的工作内容可以用以下十个方面来概括: 提列广告总精神 广告策略制定及检讨修正 命名建议 LOGO设计 预算编列 广告进度编列及执行 媒体运用之建议及效果评估检讨 各项印刷品之设计、文案制作（说明书、报纸稿、海 报…等） 立体媒体之策划，包括现场布置广告图样、收音机、 电视广告、录影带之脚本提列 大型促销活动之协助举办 其次，让我们再来看一下业务部的工作内容，业务部主要包括两 个方面的工作： 1 ?研究发展 业务执行 研究发展包括如下内容： 1） 研究/针对市场现有个案行销状〉兄，随时跟踪调查 2） 市场预测/包括市场供需分析，大环境景气预测，从政治、金融、 经济、政策及社会面角度宏观分析未来市场走势 3） 市场定位/包括产品定位、价格定位、目标客源定位等多方面建 议 业务执行 1） 案前阶段 a） 准备各种销售道具制作及监测质量、效果，包括模型、透视 图、现场接待中心、样品屋（实品屋）、庭园布置、灯光效果… 等 b） 个案销售讲习资料及答客问之完成 c） 人员训练 d） 行销策略之提供 2） 行销阶段/分为引导期、公开期、强销期及持续期，在各个阶段 运用不同的业务策略，并达成每一阶段之任务及持续对发展商 及客户之服务品质，将一直是工作的重心。 最后，让我们再了解一下行政人事管理部和财务部。行政人事管 理部除了对公司的人员进行管理，更重要的是，要让公司在一个有序 的环境中正常地运作，发挥最大的效率，而财务部除了给全体员工发 放工资与奖金之外，它的首要任务就是帮助公司控制成本，严格审核 各项支出，做到在单位成本下的利益最大化。 在介绍完公司部门的情况后，接着要向大家介绍一下公司这些年 在大陆的业绩，即成长历程（借助新联康介绍，首先，从中选出有代 表性个案，配合这些个案的销售资料，向新人介绍，其次他们介绍公 司在报纸媒体上的专栏写作）。 五、业务部的企业文化： 可以用“一、二、三、四、五”来概括。 —套工作方法：计划、进度、品质、