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城投世纪名城营销推广策划书 委托单位：上海城投房地产销售中心 报告单位：上海天启企业策划有限公司 第 第 PAGE #页/ 共51页 上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二00 一年八月上 市场篇 ?区域市场分析 一、宝山区房地产市场综述 宝山区位于上海市北郊，为长江与黄浦江的交汇处。东北濒长江，遥对崇明县；东临黄浦江，与浦东新区隔水 相望；南与杨浦、虹口、闸北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区面积 415.27 平方公里（岛屿面积占26 %）,全区现有总人口 77.66万人，人口密度为每平方公里1870人。在人口密度为 2071人/平方公里的上海属低密度区域。 1、 2000年和2001年第一季度宝山房地产市场 随着国内房产市场和上海房地产市场的火爆，宝山区房地产市场也呈现出较高的增长势头。 2000年宝山区商品房预售售面积达到120万平方米，比上年增长89% ;实际完成销售113万平方米，同比 增长89.9% ;完成销售金额34亿元，同比增长90.1% ;平均价格上涨了 4%，接近3000元。全区预售面积 和预售登记面积接近1:0.95，呈供求平衡状。 2001年一季度，宝山区完成预售面积 27.9万方，比去年同期增长13%，平均面积为110.1平方米，低于全 市的116.5平方米。这表明宝山区目前对房型的需求仍以改善型和经济型为主。并且成交房型以二房和三房 为主，其中二房比例要高于三房。 2、 大华板块持续高涨和淞宝板块的异军突起 上述指标能够大幅度的递增主要得益于大华板块和淞宝板块强有力的支撑。 随着大华地区建设的日益成熟和生活配套设施的进一步健全， 2000年一年里，大华地区的平均均价上涨了 8% ;淞宝地区在上一年上涨了 6.7%，主要是得益于宝钢职工的购买力和货币分房政策的实施。 相对而言，宝山区的其他板块上涨幅度不大，甚至出现某些板块价格稳重有降，诸如祁连等地区。 3、 地铁（延伸）沿线未见起色 地铁一号线向北延伸段工程已经于去年正式动工，然而这一利好消息却并没有刺激共和新路沿线楼盘价格的 上涨。究其原因如下几点： a地铁高架道路两侧多为老住宅区或已开发项目 由于这一板块历来南向进入市区的道路只有共和新路一条， 因此住宅项目以前多为围绕共和新路两侧进行开 发，并且开发较为充分，至目前所剩空地已经寥寥无几。而地铁延伸段又是以共和新路作为基线，因此地铁 两侧多为陈年的老住宅区。 b多数新建项目位于辐射带，不见地铁对其的有力支撑 目前的多数项目都是位于共和新路两侧辐射带，由于旧有住宅区开发的较为充分，使的新建项目多数距共和 新路有些距离；并且加上地铁车站选址等问题，使得目前的多数项目并非于地铁车站近在咫尺。在消费者越 来越理性的情况下，地铁延伸段自然对这一板块的刺激不大。 c地铁（延伸）仅仅火了闸北和地铁车站附近的楼盘 受地铁延伸段的影响，极个别位于地铁车站附近的楼盘价格上涨，如天馨花园等。 此外，受地铁延伸段刺激最大的并非是宝山区，而是在闸北区。结合大型绿地建设的共和新路广中路附近和 彭浦新村附近是最大的受益者。 二、周边区域市场分析 城投世纪名城项目位于共康东路阳曲路，西距共和新路 1公里（但目前共康东路尚未与共和新路贯通） 南距彭浦新村北缘1公里（目前阳曲路尚未贯通）。北距长江西路1.5公里。行政上隶属宝山区庙行镇。紧邻 共和新村。 两大中低档板块市场的辐射 该区域位于两大中低档板块的中间。 南面的彭浦新村为闸北区的中低档板块，旧为工人新村和动迁住宅区，直至 90年代中后期开始有少量商品 房项目。由于开发时间长、开发充分，现有土地资源极少，新开项目多数距共和新路有一定的距离。目前平 均成交价格在3000-3500元； 北面的长江西路沿线以前是上钢的工人新村，九十年代开始成为动迁住宅区，直至 90年代末才开始有商品 房项目建设，目前平均成交价格在 2500-3000元； 封闭、自给的市场特征 整个宝山区交通布局不合理，东西走向主干道路多，南北走向少。到目前为止南北向连接市区的只有三条主 干道：逸仙路、共和新路、沪太路，因此极不利于外来客源的迁入。同时宝山区的住宅规划是沿着这三条主 干道进行开展，因此将宝山区的住宅市场分为三线、6大板块。沿东线逸仙路-同济路，为淞南高镜板块和淞 宝板块；中线共和新路-蕴川路为彭浦共康板块和长江西路板块；西线沿沪太路为大华板块和大场祁连板块。 居民迁移主要以这三条纵线为主。 此外，整个宝山区的土地均为 5级以下，这些条件都影响了当地市场对其他区域的号召力。 在没有外来客源的情况下，当地的楼盘只能依靠当地的消费者来支撑。 “封闭、自给”是目前该市场消费的 显著特征。 楼盘竞争激烈 附近市场竞争日趋激烈，代表楼盘有三泉家园、美树铭家、锦辉绿园、岭南雅苑