收购东进置业和朝阳大厦项目及承担债务清偿项目建议书.doc

收购东进置业和朝阳大厦项目及承担债务清偿的 项目建议书 项目建议书 海拓置业有限公司二O—三年七月 一、 项目概况 TOC \o 1-5 \h \z 1、 公司的基本情况 6 2、 项目立项审批 7 3、 本项目拆迁遗留问题 8 二、 拟收购东进公司股权和项目承担债务清偿责任 8 1、 东进公司及本项目债权 8 2、 股权收购和债务清偿及报建费等行政费用分析 9 3、25 3、 25栋楼拆迁安置 ? ????? 4、 街道办事处冋迁 9 5、 项目的报建等行政费用 9 三、项目主要技术经济指标 10四、项目的地理位置及周边环境 三、项目主要技术经济指标 10 四、项目的地理位置及周边环境 10 TOC \o 1-5 \h \z 1、 项目地理位置 10 2、 市政基础配套设施调查 10 3、 项目周边市场调研 11 4、 商业情况调查 11 五、市场分析和项目定位 1、 市场分析 16 2、 项目定位 16 3、 价格定位 16 六、规划发展建议 规划设计 TOC \o 1-5 \h \z 建设设计 18 景观设计 18 、项目开发建设进度计划 、前期开发计划 18 、投资估算与资金筹措 19项目总投资估算 19 、销售收入预测 销售收入预测 销售收入预测 21 、项目可行性结论 经济效益分析 22 可行性结论 22 一、项目概况 1、公司的基本情况； 东进置业有限公司（以下简称东进公司），成立于2001年1月， 公司注册资本850万元，其中赵力龙出资85万元，占股本金10%, 孙文钦出资765万元，占股本金90%,由赵龙力出任公司法人，公司 拥有房地产开发三级资质。2005年公司启动长沙市芙蓉区朝阳二村 基础设施及棚户改造项冃中的“金朝阳大厦”（以下简称项冃）的项 冃立项，2008年公司取得本项冃的立项批复【芙发改投（2008） 35 号《关于同意“金朝阳大厦”建设立项批复》】。本项冃享受政府的棚 户区改造的优惠政策，公司分别于2007年和2008年取得二宗国有土 地使用权，使用类型均为出让土地，土地总占地面积8514R12约12.77 亩,净地面积6375 m2约9.56亩，容积率7.2,建筑面积60344 m2, 本项冃标高100米，楼层分地下三层和地上三十层。F1-4层是大空间 商场，5—30层高层公寓楼,F2—F3停车库。 2、项目立项和土地审批； 2001年东进公司和芙蓉区朝阳街道办事处（以下简称办事处） 合作，联合开发建设朝阳综合市场及住宅楼的项冃，于2001年1月 4日签订《合作建设朝阳综合市场及住宅楼合同书》（见附录1）和 2001年1月9日签订的《关于合作开发朝阳综合市场及住宅楼的补 充协议》（见附录2）,协议明确由办事处提供国有出让土地，土地面 积5. 992 m【该土地于1994年由当时东区朝阳街道办事处中请填写 国家建设征（拨）用地呈报表（见附录3）,于1994年12于取得《土 地使用权岀让收费审批表》（见附录4） 1995年取得长沙建设征（拨） 用地审批单（见附录5）使用类型为出让土地】作为项冃投资，该土 地上的2, 3, 4, 5, 24栋楼拆迁安置由东进公司负责并负责承担建 设，该项冃的投资和分成比例为办事处10%,东进公司90%。项目合 同签订后以金朝阳商住大厦项冃向芙蓉区发改局中报，芙蓉区发改局 于2001年批复【芙计投（2001）59号金朝阳商住大厦工程立项批复】 （见附录6）o 2002年2月东进公司取得长沙市国土局的该宗土地红 线说明图（附录7）。 2005年2月长沙市政府市长办公会批准朝阳二村整治改造项冃立项 并明确“朝阳二村整治改造按棚户区改造优惠政策予以支持”【长沙 市人民政府市长办公会纪要（2005） 5号】（见附录8）, 2005年12 月长沙市发改委核准朝阳二村基础设施及棚户改造项目的立项批复 【长发改投（2005） 667号《关于核准长沙市朝阳二村基础设施及棚 户改造项目的批复》】（见附录9）o项冃享受政府的棚户区改造的优 惠政策，东进公司和办事处在此背景下向芙蓉区发改局以结转和调整 金朝阳商住大厦一期工程进行立项中请,2007年7月芙蓉区发改局对 本项目立项批复【芙发改投（2007） 33号《关于同意结转和调整金 朝阳商住大厦一期工程立项的批复》】。（见附录10）同年5月办事处 取得芙蓉区地税局《土地使用权转让涉税事项核查单》（见附录11） 同月30号办事处向芙蓉区地税局缴纳转让土地增值税和印花税（见 附录12）东进公司缴纳土地转让代理费（见附录13） 7月取得项目 用地规划红线图1 （见附录14）,同年8月，取得长国用（2007）第 035281号土地使用权证（见附录15） 2007年下半年东进公司和办事处启动朝阳二村的基础建设改造中的