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长租公寓的运营模式及前景分析 公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式， 代表着 租赁这 种新的生活方式的兴起。 在长租公寓的发展历程中， 有三个标志 性的事件昭示着长租公寓的 崛起 ： 第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是 2014 年雷军斥资 1 亿元入主 YOU+ 国际青年公寓成为标志性的 事件； 第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环 境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策； 第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业， 越来越 多的开发商开始自主切入公寓市场， 或者开始与品牌公寓运营商 展开深度合作， 这意味着行业竞争格局的重大变化， 也将推动行 业发展步入新阶段。 一、 长租公寓背景概述 （一 ） 我国长租公寓市场概况 随着地产行业进入下半场， 行业无法避免地从 “增量开发 ”切 换到“存量经营 ”。而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。 在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期， 据行业研究机 构前瞻产业研究院推出的 《中国互联网＋长租公寓产业商业模式 创新与投资机会研究报告》数据统计，截至 2015 年，我国房屋 租赁的交易额总规模就达到 8000 亿元左右。目前国内城镇人口 约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有 2.3亿的人口需求， 租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别， 因此长租公寓前景被 普遍寄予厚望。 表：我国租房人口数量 （单位：亿人） 全国2016年底at动人口数嚴 2+ 47 以租房形式居住占比 67% 流动人口租房人口数量 L66 蚯5年高校毕业生人数合计 0,33 其中以租房解武屈住占比 50% 高校毕业生租房人口数量 山】7 合计 L83 （二）租赁业务分析及研究方向 在去库存和新型城镇化建设的大背景下， 住房租赁市场已经 获得较多的政策支持。各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产 开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务， 同 时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下， 长租公寓租赁基金站在了风口， 加 上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少， 市场发展趋势更 偏向于稳健增值型。 二、长租公寓市场分析 （一）长租公寓市场整体分析 未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国 家新型城镇化规划》的进程，2020年在国仍有2亿以上的流动 人口。庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。此外，租赁 市场长期存在的底层因素， 如千禧一代进入主力消费市场带来消 费升级的需求， 以及租赁市场信息不对称等行业痛点的改善， 也 在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应， 使得整个 品牌房屋租赁市场进入一个新的加速阶段。 公开资料显示， 中国 房屋租赁市场规模在 2016 年已超过万亿元。按目前的市场空间 估算，整个房地产服务市场空间在 5.3 万亿左右。 （二 ） 长租公寓政策分析 2015 年以来，关于住房租赁市场，利好长租公寓发展的政 策层出不穷。 2015 年住建部等相继出台了《住房城乡建设部关 于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 和《关于放宽提取 住房公积金支付房租条件的通知》 ，鼓励住房租赁市场的发展， 并放宽了住房公积金支付房租的条件。 2016 年国务院首次提出 了建立购租并举的城镇住房制度， 并确定从增加土地供应、 发展 租赁企业、规范中介服务等多方面促进我国住房租赁市场的发 展。 2017 年住建部、发改委等 9 部委发布《关于在人口净流入 的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 ，选取深圳、广州、 南京等 12 个城市首批试点住房租赁业务。 在中央政策的推动下， 地方政策开始跟进，目前已有 20 多个省（直辖市）出台了相关 鼓励扶持住房租赁市场发展的政策。以北上广深为例： 北京：5 年内将建立租购并举的住房制度 2017 年 4 月，北京市发布《北京市 2017— 2021 年及 2017 年度住宅用地供应计划》和《北京市 2017 年度国有建设用地供 应计划》 ,明确未来 5 年内将建立购租并举的住房制度。 上海 :新增租赁住房用地供应全面启动 2017年7月 24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正 式成交。 这标志着上海新增租赁住房用地供应全面启动， 积极推 进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。 广州 :承租人符合条件子女可就近入学 2017 年 7 月，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住 房租赁市场工作方案》 ，明确赋予符合条件的承租人子女享有就 近入学等公共服务权益，保障租购同权。此外，广州还将加大住 房公积金对租赁住房的支持力度 ,提高公积金提取额度。在落实 税收优惠方面，《方案》提出，对依法登记备案的住房租赁企业、 机构和个人落实税收优惠政策支持。 深圳 :引