陕西省西安市写字楼+住宅+商业项目定位细化报告.pdfVIP

陕西省西安市写字楼 +住宅 +商业项目定位细化报告 一、前言 本项目的定位调整工作是项目目前的重点，是项目开展营销工 作的前提和基础。在前一阶段，我行通过对西安写字楼、住宅、商 业等本项目所涉及到的各类市场的详细供需调查，把握了西安目前 的市场特点和未来发展走势， 明确了项目所面临的市场压力和机遇。 同时对与项目区位、档次、物业类型有类似性的北京商务综合建筑 体进行了专题研究，以掌握综合建筑体的基本规律，作为本项目定 位的依据。此外对项目自身条件也进行了详细分析，作为项目定位 的前提条件。 在上述分析的基础上， 结合市场特点及未来发展走势、 综合建筑体的规律、 项目自身条件三个方面提出了我们的定位建议。 即：项目总体定位为高档次商务综合建筑体，项目的三个主要功能 之间，应形成运转良好的互动作用，成为西安市独特的高品质综合 性项目。具体体现在整体项目应以写字楼为主要功能，公寓配合写 字楼，形成项目的主体；商业配套作为对二者功能的补充和完善， 三种功能在统一的商务氛围下相互支撑，形成 1+1 大于 2 的合力效 应，最终能够以较强的综合实力参与市场竞争。 通过与贵司的沟通和研讨，以上的基本定位已经达到了双方 的共识。但在此基础上还需要进一步细化有关问题，才能够达到可 操作的程度。由于时间紧迫，而且定位工作的深化也需要阶段性深 入，在第一阶段报告中，定位的细化程度还不足，因此我们在项目 基本定位确定的基础上，结合项目急待解决的具体问题，对项目的 定位进行了补充和细化， 以便促进项目的定位落实到可操作的层面。 目前需要细化的问题主要包括： 公寓的详细定位，以及相应的细化定位问题，如交通组织、大堂 分割、装修、经营管理方式、与已售出物业的关系问题等； 1 陕西省西安市写字楼 +住宅 +商业项目定位细化报告 公寓底商定位，包括业态、布局、规模等； 写字楼低商定位，包括业态、布局、规模等； *** 的功能细化、业态组合、经营管理模式等； 作为综合建筑体，上述需细化定位的内容之间是有联系的， 特别是作为项目主要功能的公寓的定位更是关键。在项目总体定位 于高档商务综合建筑体的前提下， 写字楼、商务俱乐部—— *** 的定 位方向已经明确，而且是与总体定位吻合，提升项目总体价值的。 但公寓的定位还需要明确，公寓内应当包含何种功能才能够与项目 的总体定位吻合， 与写字楼、 *** 等起到相互促进的作用。 而且公寓 的功能细化，公寓与其他物业的关系明确之后，公寓的功能划分、 交通组织；公寓低商的定位、写字楼底商的定位等将迎刃而解。因 此，在项目定位细化调整阶段，核心的问题是公寓的定位问题。 二、公寓细化定位 在公寓细化定位上，关键的问题是在公寓中是否需要设立酒店 的功能。在是否需要酒店明确之后，才能够确定公寓内还应安排何 种类型的公寓产品， 以及公寓、写字楼低商配套等定位细化的问题。 因此，我们首先对酒店功能的必要性和具体产品模式进行确定，在 据此考虑其他功能的设置。 （一） 酒店功能定位 一）酒店功能存在的必要性分析 1. 市场需要高档酒店 西高新作为西安经济发展最活跃的区域， 入住企业达到近 5000 家，其中不乏世界 500 强企业和国内知名企业。企业的聚集，除了 2 陕西省西安市写字楼 +住宅 +商业项目定位细化报告 进行生产、研发等活动，也同时会产生商务交流的需要，对高档次 酒店有较为强烈的需求。同时西高新经过多年的发展，已经成为综 合性的城区，商务活动日趋频繁。目前的酒店设施明显不足，全区 知名酒店仅有一家三星级酒店，已无法满足商务活动的需要。因此 从市场情况来看，高新区存在着对高档次四星级、五星级商务酒店 的需求。 2. 酒店是商务型综合建筑体中的重要功能 通过对商务综合建筑体的专题研究，在大型的商务综合性项目中， 写字楼、公寓、酒店和商业是最重要和基本的功能。而且