IE工业工程-某市区域事业部某某某年发展计划沟通会远洋LAVIE11111-供参考.pdfVIP

目录 1 项目整体情况 2 销售及回款问题 3 结转问题 4 成本问题 5 现金流情况 一、项目整体情况 1.1 项目整体开发策略 1.2 开发周期、销售周 1.3 静态动态盈利指标 1.1　项目整体开发策略 远洋•LA VIE项目的战略定位是：土地价值最大化、公司价值最大化并 借项目的高品质提升远洋地产品牌。 合理控制开发节奏、追求高收益水准下的高投资回报。本别墅用地的 土地成本较低，地块在中央别墅区最好，有条件做成北京的顶端项目。 为发挥别墅用地的稀缺性，提高收益率，开发节奏按经济测算比较方案 优选中长周期。 高质素用地高档开发，以项目的高品质高收益为企业成长性提供支持。 通过对远洋地产产品线和品牌的提升，拉动中档项目开发销售，使其能 通过高周转速度为企业的成长性作出更大的贡献。 结合公司要求，为公司在2011年～2016年度提供持续稳定的销售收入 和利润。 进入高端别墅市场，培养开发团队。 为公司管理、增持优质物业创造可能的条件。 1.2　开发周期及销售周期 ■项目分期的基本原则 1、根据近5年来别墅市场跟踪的特点分析，以及近2年来千万级别墅成交情 况判断，5年年均去化40余套别墅属于市场合理水平。 2、开发期数与项目的年度销售目标相匹配。做到在较长的开发周期内，每 年都有新盘推出。 3、项目营销分为5期，与项目5个组团的开发建设相匹配，并为各个组团的 交付入住创造有利条件。 4、灵活分期，每期数量适中，即满足别墅开发少而精的特点，又能做到以 销定产，控制当年资金投入。 5、分期顺序：由东至西开发。 （1）项目总体采用由东往西的开发交付顺序，规避地坛医院影响，创造机 场高速项目的有利条件。 （2）一期选用项目资源、价值相对居中的组团D和C北先行销售（按08年原 规划E组团产品不具备明显竞争优势）目的是为了保持项目的高端形象， 并为项目其它组团的规划优化创造有利时机。 1.2　开发周期及销售周期 项目分期资源情况表 区/期 范围 推出栋数 可售面积 m² 可售额 推出时间 一 D区22栋、C北区23栋、会所1栋 45 39210 25290 2011.10.1 二期 E南29栋、E北47栋 59 50288 33351 2011.12.16 三期 C南15栋 15 24036 216324 2013.10.8 四期 B南18栋、B北20栋 34 4124 329976 2014.6.30 五期 A北22栋、A南20栋 3 44924 381854 2015.3.21 小计 　 190 199705 1514578 1.3　 静态动态盈利指标  本次计划整体毛利率56.57 %，收入净利率25.96 %，内部收益率33.68 %， 12%的折现率下NPV为163,021万元。