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房地产控股集团公司资金管理制度 第一章 房地产资金预算平衡管理制度 一、项目公司资金预算平衡机制 1、总体思路 以“预算”作为衡量房地产项目资金平衡能力的标尺。 根据投资估算、项目的开发特点及规律，分阶段（开发阶段、年度、季度等）量 化资金流指标，明确各阶段的平衡比例或金额，作为预算平衡指标。 2、数学模型 （1）计划收入 - 计划支出 =计划净现金流 （2 ）实际收入 - 实际支出 =实际净现金流 （3 ）可支配支出 =实际收入–计划净现金流 通过上述公式可以看出，当实际收入、计划净现金流确定后，实际可支配支出也 是确定的；如果超支，则无法保证计划净现金流，必须控制实际支出，才能使目标现 金流得到保障。 因此，可支配支出是考核项目公司调控资金平衡能力的高压线，它根据现金流预 算目标值（即计划净现金流）和实际收入进行平衡和控制：在可支配支出范围内的实 际支出为合理支出，实际支出超过可支配支出范围的视为借款，并计算其资金成本。 备注：可支配支出其实是一种事后对项目公司资金平衡能力进行考核的量化指标， 是考核者对被考核者的资金自我平衡能力的事后考核 （因为只有实际收入既成结果后， 才能确定可支配支出）；但该指标仍旧可以较好地考核被考核者事前预估计划收入的 完成概率和质量的能力：假如项目公司资金预测能力、协调能力等自平衡能力强，他 就可以根据计划的目标净现金流和预计的“实际收入”的“最佳估计数”来预测其可 支配支出，从而来事前控制实际支出不超过预计的可支配支出，也就是说在被考核者 的角度来看，该被考核方用于事后考核的“可支配支出”指标在被考核者看来其实是 可以事先预期和最佳估计的，因此亦是一种较好的用于事前控制和事后考核的优秀指 标。 3、年度资金预算平衡及控制（狭义平衡） （1）年度/ 季度计划收入的确定流程 第 1 页 共 31 页 计划收入即销售回款， 一般根据年度销售计划和根据项目实际计算或核定的回款 比例等来确定年度销售回款，并分解到季度； 集团下达年度合同销售额和销售回款额总指标 项目公司营销部据此安排销售 计划和回款计划（季度） 报项目财务部审核备案 -- 报项目总经理审核 集团营销 管理中心审核 营销总监审核 事业部财务管理中心审核—财务副总审核 常务 副总审核—董事长审批 下达各相关部门和领导备案 （2）年度/ 季度计划支出的确定流程 计划支出坚持“以收定支”的原则，在收入预算的基础上对资金支出进行预算。 各部门根据年度开发计划和付款条款编制年度资金计划（分解到季度）—报项目 财务部汇总审核—报事业部成本管理部、 物资部、 财务管理中心审核 财务管理中心 审核汇总平衡—财务副总审核 董事长审批—财务管理中心备案—下达项目公司执 行 （3 ）年度/ 季度计划净现金流的确定 根据上述公式 2.1 确定年度和季度计划净现金流； （4）计划净现金流的约束条件 为了防范潜在资金风险，使得资金平衡的保障措施前置，确保资金使用效率，增 强项目公司融资的主动性和驱动力， 在此特因地制宜地对计划净现金流设置如下约束条 件： 一是，对于上上年及以前已实现回款的项目， 本年度的经营性计划净现金流原则上 不允许为负；若前几年累计资金净流入贡献金额大的，截止本年底，以前年度实际净流 入加上本年计划净流入不允许为负； 且计划现金净流入占计划现金收入的比例至少应在 10%-30%的比例内（具体根据项目实际、累计现金净流量及开发进度安排确定）。 二是，对于上年开始实现回款的项目， 本年度的经营性计划净现金流原则上不允许 为负，至少收支持平； 三是，