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（财务知识）REICO 专项报 告对经济适用房政策的评 价 REICO 专项报告：对经济适用房政策的评价 对政策问题的评价 1 、政策问题的构建 在政策主张形成时，政策的问题构建主要来自三个方面： 一是小康社会需要居住条件进一步改善。九十年代末，城镇居民的收入水平 和改革之初相比有了较大提高，居住状况也有很大改善，人均建筑面积已达到 17.78 平方米，比改革当初人均 6.7 平方米提高了 11 平方米，有很大进步和改善。 但理论界和决策层认为，和改革三步走战略的阶段目标相比，和建设小康社 会目标要求相比，和国外相比，在整体居住质量（包括房屋配套、生活配套和生 活环境等）和居住水平上，还有一定差距，城市居民的住房状况还需要进一步改 善； 二是住房供给方式需要替代。城镇住房制度在经过既有公房提租、出售之后， 需要进入一个新的阶段。在新的阶段内，公有住房供给逐步退出，商品化、社会 化住房供给要成为城镇住房供给体系的主要构成。 但是，根据当时的社会收入整体水平、家庭收入的主要来源和职工工资结构， 完全依靠劳动报酬获取商品房存在普遍性的支付能力不足问题。因此，需要一种 不同的住房供给制度进行替代，以推进住房制度改革的深入。 三是，在当时的国际经济和宏观经济背景下，由于亚洲金融风暴，宏观经济 面临必须依靠扩大内需来实现既定的增长目标，必须寻找可以较大程度满足扩大 内需的消费品和行业领域。在这样的背景下，通过住房改变居民消费结构，扩大 内需，拉动经济增长成为历史的可行。 1998 年全国城镇住房改革和建设会议指出： “建立新的城镇住房供应体系， 重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功 的一个重要标志。一方面，中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用 住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件。另一 方面，发展经济适用住房又可以增加有效需求，带动经济增长，不会形成房地产 热，符合经济发展总的要求。” （自建设部“关于进一步规范经济适用住房建设 和销售行为的通知” ，建住房[2000]196 号） 2 、政策目的 当政策问题按照上面所论述那样进行构建的时候，政策目的也就很清楚，那 就是，一要满足居民住房状况的改善；二要构建新的商品化、社会化城市住房供 给体系；三要扩大内需，拉动经济增长。 3 、政策目标 通过政策的形成过程分析，我们可以很清楚地看出，在经济适用房政策体系 形成的时候，政策主张本身并不是单纯为解决中低收入家庭住房的社会问题而提 出，政策还同时承担深化住房制度改革和服务宏观经济调控的使命。 因此，政策形成之初政策对象目标比较宽泛，更没有确定、清楚和系统的数 量指标设置。系形成的时候，政策主张本身并不是单纯为解决中低收入家庭住房 的社会问题而提出，政策还同时承担深化住房制度改革和服务宏观经济调控的使 命。 因此，政策形成之初政策对象目标比较宽泛，更没有确定、清楚和系统的数 量指标设置。不过，1998 年到 2003 年，政府曾连续下达七批经济适用房建设指 导计划，计划建设面积总计为 10.47 亿平方米（2004 年是 1.27 亿平方米），相 当于同期全社会实际新增住宅建筑面积的32% 。 对政策措施的评价 经济适用房政策实施的主要措施有三： 一是宏观指导，分级决策。即国家下达宏观指导计划，地方政府根据各自的 情况分别确定具体的实施计划。 根据有关文献，1998—2003 年经济适用房竣工面积为 4.77 亿平方米，占同 期城镇住宅新增建筑面积的 14.41% ，大约5.7 亿平方米的计划没有完成，计划执 行率大约为 45.56% 。而且，从2001 年开始国家下达经济适用住房建设投资计划 数量在逐年降低。 二是土地行政划拨。无论是通过房地产开发企业提供经济适用房的新增用地， 还是单位自建，或者集资、合作建房，土地供应都采取行政划拨的方式。其中， 集资、合作建房和单位利用自用土地建设经济适用房用地，实际上是利用计划经 济体制下原有土地占有的剩余。 三是价格管制调整，由于三种供给方式的对象和范围并不完全相同，因此三 种经济适用房的价格也不相同。通过房地产开发企业提供的经济适用房价格由政 府确定价格构成，而集资、合作建房以及单位自建、面向本单位职工销售的经济 适用房价格由各个单位自行决定。 从严