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XX建筑工程综合题及答案 XX建筑工程综合题及答案建筑工程综合题及答案 一、 协议出让土地的，土地出让金最低标准怎么确定；出让后又转 让的，需符合什么条件；转让后改变用途的，须谁同意，办理什么 手续； 二、 砌体构件质量检测的主要部位；灰缝砂浆强度的检验方法；砌 体的强度检测方法；倒八字裂缝地基分析； 残值率5%,使用40年，建成后两年办理出让手续，出让年限50 年，问算损耗应使用什么年限？ 算年损耗额多少；总损耗额多少； 如果装修重置价20万，可用8年，电气（或者其他什么）30万 元，可用15年，算各自损耗率和总损耗率； 前种方法权重0.6,后种方法权重0.4,算加权损耗率，加权损耗 额，剩余价值 第1年初，要投入：土地使用费100%,建安工程费用35%,其他费 用 85%o 借款在建设期两年初平均借出。 建设期借款木息在销售期平均偿还，销售期当年利息，当年支付。 销售期，均售价5000元/m2,销售期两年分别为60%、40%,经营成 本2%,销售税金及附加5. 5%0销售期现流都发生在年末。 1、计算总需投资多少，贷款多少；2、计算计算第0年现金流岀； 3、计算建设期各年末借款本息；4、计算自有资金各年现金流入、 流出、净流量，以10%折现率算净现值，评价项目是否可行；5、假 设部分未售出，同类房屋市价5200元/平米，功能上有差异，差异 率x,计算功能损耗额，计算评估值。 第三题还有一个条件，就是已使用四年，建成后两年办土地证. 第二问，计算损耗应按什么年限？为什么？ 因为该建筑物的尚可使用3 6年早于土地使用权结束的年限4 8 年，故该建筑物的损耗应按耐用年限4 0计算. 第二问因为该建筑物的重置成木为1 2 0万元(这个大家都会算 吧)所以该建筑物的年平均损耗额为120*(1—5%)*1/ 4 0 = 2 . 8 5万元，损耗总额为2?85*4 = 11. 4万元 第三问，装修的损耗额=20*(1 — 5 %)* (4/8) = 9?5万元，配套的损耗额=30*(1 — 5%) *(4/15) =7 . 6万元.结构的重置成本=1 20 — 20 — 30 = 70万 元，则结构的损耗额=70* (1—5%) * (4/40) = 6?6 5万元，各部分的损耗总额为9 . 5 + 7. 6 + 6. 65 = 2 3. 7 5万元 第四问，如果结合上两总损耗各种损耗的权重直鹤 埃 春停埃 叮 抽媒日 铜某尚侣适嵌喘偲?br＞先算后一种的损耗率为(2 0 /120)*(4/8)*0. 95+(30/120)*(4/ 15)*0. 95+(70/120)*(4/40)*0. 9 5 = 19. 7 9 % 则综合上两种方法的损耗率为(4/40) *0. 95*0. 4 + 19 . 79%*0. 6 = 15. 6 7 % 则成新率=1 一15 . 67%= 84 . 32% 则该建筑的评估值为120万*84 . 32 %=1 01 . 19万元 第三题的第二问我居然忘记了 5%的残值率，可悲可恨呀。 四―建设总投资=8000^7000+40000^1500 + 40000^500 = 13600 万元 自有资金为9 6 0 0 0万，需贷款13600 — 9600=400 0 0万元 题目己交待借款在建设期年初平均借入第一，第二年初分别借款2 0 0 0万元，建设期第一年利息为2 0 0万元，建设期第二年利息 为(2000 + 200 + 2000) *1 0%=420 则建设期贷 款本息为4 6 2 0万元 因题目己交待建设期木息在销售期平均偿还，销售期还偿还当年发 生的利息. 则销售期第一年需还建设期本息4 6 2 0 / 2 = 2 3 1 0万元，还 需还当年发生的利息=4620*1 0%=462万元(因为还款 在年末)合计还款2 7 7 2万元 销售期第二年还建设期木息2 3 1 0万元，还当年利息2 1 0%=2 3 1万元合计还款2 5 4 1万元 建设期第一年自有现金流出=8 0*7 000+40 1500*0. 3 5 + 4 0 0 0 万元. 建设期第二年自有现金流出=9 0 0-9 销售期第一年现金流入=4 0 0*5 0 0万元, 现金流出=12 2+12 772=367 2万元 净现金流量=1 2000-3 销售期第二年现金流入=4 0 0 0*5 3 10* 0 0 0 * 9 4 0 0 0万元 = 12 0 5 5 + 2 = 800 0万元 现金流出=8000*0 . 02 + 8000*0. 0 5 5 + 2 5 4 1=3141万元 净现金流量=8000-3141=4859万元］ (因为考虑的是自有资金所以要把还本付息作为现金流出) 财务净现值=一 9 4 0 0 +(- 2