03房地产市场调查与市场分析 .pptxVIP

第3章 房地产市场调查与市场分析主讲人：左妹华惠州学院建筑与土木工程系课前思考： 如果让你拟定一份房地产市场问卷调查报告，你会考虑哪些问题？市场调查的基础知识市场调查的基础知识：1、统计学2、社会学3、心理学4、人口学第一节 市场调查 就是运用科学的方法，有目的、有计划系统地收集、整理和分析研究有关市场营销方面的信息，提出解决问题的建议，供营销管理人员了解营销环境，发现机会与问题，作为市场预测和营销决策的依据。市场调查的作用 1、画出市场的基本轮廓。 2、检查存在的问题。 3、指引方向。 4、预警系统。 5、市场业绩评估依据第一节 市场调查一、房地产市场调查的内容国内外市场环境调查技术发展调查市场需求容量调查消费者调查竞争情况调查市场营销因素调查第一节 市场调查二、市场调查的步骤确定问题与调研目标拟定调研计划收集信息分析信息提出结论三、市场调查的方法访问法实验法观察法心理调查法第一节 市场调查三、市场调查的方法 访问法：是营销调研中使用最普遍的一种调查方法。它把研究人员事先拟订的调查项目或问题以某种方式向被调查者提出，要求给予答复，由此获取被调查者或消费者的动机、意向、态度等方面的信息。 实验法：是在给定的条件下，通过试验对比，对营销环境与营销活动过程中某些变量之间的因果关系及其发展变化进行观察分析。第一节 市场调查三、市场调查的方法 观察法：是由调查员直接或通过仪器在现场观察调查对象的行为动态并加以记录而获取信息的一种方法。 心理调查：是调查消费者心理状态,分为动机调查和投射调查。动机调查是调查消费者的购买动机，投射调查是采用看图发表意见等间接方式从中发现被调查者的真实心理。第一节 市场调查1.您的性别： *男 女 2.您的职业： *私营企业主 公司职员 老师 其他 3.你现居住在广州哪个区： *海珠区 天河区 越秀区 黄埔区 其他地区 4.您目前的家庭月总收入是： *1000—2000元 2000--4000元 4000—6000元 6000元以上 5.您计划在几年内购房 *1--2年 3--5年 5—7年 7年以上 已经买过了 6.您计划购买的住房类型是 *高层（15层以上） 小高层（9-15层） 多层(9层以下) 别墅 第一节 市场调查10.您理想的房屋总价（单位：万元/套） （　） *60—80万元/套 80—100万元/套 100--120万元/套 120万元以上/套 11.您想选择的付款方式是？（ ） 一次付清 分期付款 按揭 12.购买商品房后，你打算和谁一起住：（ ）（可多选） *配偶 子女 兄弟姐妹 父母 7.您计划购买多大面积的住房？ *60—80平米 80—100平方米 100--130平方米 130--150平方米 150平方米以上 8.您计划购买几房的住房 （　） *1房1厅 2房 3房 4房 复式及其他 9.您能接受的房屋单价是？ （　） *4000--6000元/平方米 6000--8000元/平方米 8000--10000元/平方米 10000元/平方米以上 第二节 市场分析的手段和方法一、市场规模的估计（一）基本概念1、市场规模——是兴趣、收入与途径的函数2、潜在市场——兴趣、收入、途径3、有效市场——特定集合4、服务（目标）市场——公司的目标5、渗透市场——已经购买了该产品的消费者的集合6、市场总需求——购买总量7、市场最低量、市场潜量（距离即为需求市场营销的敏感性）敏感叫做可扩展市场，不敏感的叫做非扩展市场。第二节 市场分析的手段和方法一、市场规模的估计（二）市场需求预测估算市场潜在的需求量市场潜量=特定产品购买者的数量×购买者平均购买的数量×购买的单价新建住宅市场需求量= 家庭数量×户均可支配收入×住房消费倾向第二节 市场分析的手段和方法二、市场趋势分析宏观环境预测行业预测企业的销售预测第二节 市场分析的手段和方法市场需求预测的定性方法 1、购买者意向调查法----对购买者的意向进行周期性调查，从中获得信息并通过综合分析，预测出消费者购买意向的主要变动方向。 2、销售人员意见综合法----销售人员接受预测任务，同时企业主管人员向他们提供有关将来环境变化的资料，销售人员利用资料和自己的判断，做出自己认为可靠的销售预测，最后由主管部门加以综合。第二节 市场分析的手段和方法市场需求预测的定性方法 3、专家意见法----根据市场需求预测的目的和要求，向有关专家提供一定的背景资料，请他们就市场未来的发展变化做出估计，提出判断。 4、市场试销法----也称销售实验，是指将试销产品向某一特定的地区或消费对象市场进行销售实验，依据销售试验资料进行销售预测。 5、时间序列分析法 6、相关分析法----回归分析法、市场因子推演法第三节 目标市场的细分与选择案例分析九十年代中国的