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物业费包括什么？物业费的收取标准 物业费包括什么？ 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用， 包括基本工资，按规定提取的福利费、 加班费和服装费， 不包括管理、 服务人员的奖金（奖金是根据经济效益从盈利中提取的） 。人员费用 的测算根据所管物业的档次、 类型和总建筑面积先确定各级各类人员 的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额， 再按工资总额计算各项福利提取的数额， 汇总为每月该项费用的总金 额，最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。 1、物业费包括公共设施、设备日常运行维修及保养费。 包括公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建 零修费、给排水日常运行、 维修及保养费、电气系统设备维修保养费、 燃气系统设备维修保养费、消防系统设备维修保养费、公共照明费、 不可预见费和易损件更新准备金。 2、物业费包括保安费： 对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安 费。包括：保安器材装备费（保安系统、保安器材等） ；保安人员人 身保险费（如每年投保 2 万元人身意外伤害险，保险费率为 4）；保 安用房及保安人员住房租金 （如保安用房按每人 8 平方米计算， 住房 月租金为 8 元/平方米）。 3、物业费包括法定税费： 法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中 应缴纳的税费。 物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策， 应缴 纳的税费主要是两税一费（代收代缴部分不计征） 。 4、物业费包括绿化管理费： 指小区环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、 绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。 5、物业费包括基本工资。 根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。 6、物业费包括办公费： 交通费（车辆及保险维护费用） 、通讯费、低值易耗办公用品费、 书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金（含水电费） 、其他杂 项等。 7、物业费包括物业管理企业固定资产折旧率： 固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、 其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为 5 年。 8、物业费包括利润： 利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通 住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。 9、物业费包括清洁卫生费： 包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃 圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。 物业费收取标准 按照不同的物业费用细节分，物业管理公司物业管理费收入的高 低直接与其收取标准及业务量大小有关。 物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定；有些服务项 目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。 在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取；有些项目的收取方式较为灵活。 一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费； 另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵： 1、优质优价，兼顾各方利益。 所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共 服务的收费标准要高， 对商业部门的收费比对机关、 事业单位的收费 一般要高。 2、与用户的收入水平相适应。 要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不 了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公 司赔本服务，这又违背市场规则。 3、不违反国家和地方政府的有关规定。 微利原则和公平原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩 余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。