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对目前房地产公司设计管理现状的反思 一、引言 本人在房地产公司从事设计管理十余年，历经深圳三家较大房地产公 司。近年来一直困惑于国内房地产公司设计管理。 目前国内房地产公司都设置设计部， 部门人员包括建筑师、 结构工程师、 水电工程师、装修设计师与景观设计师等，其职责均为项目设计管理。设计 任务通过招标或直接委托形式外包给设计公司。 设计公司根据房地产公司发 出的设计任务书完成设计图纸的提交。这是一种普遍的房地产开发管理模 式。 在过去的职业实践中， 了解到欧美在房地产开发中普遍使用一种 BIM 设 计软件，该软件可以设计住宅、工业厂房、酒店、医院、学校等多种项目类 型。设计过程中，建筑、结构与水电设计可同时在三维图中进行，图纸审核 完成后各专业可分开出具施工图纸。好处是建造形式、材料等通过三维图形 演示给投资方。 提到 BIM软件，我们必须对欧美房地产开发模式有个基本了解。投资方 负责项目定位、 成本、进度、 财务和风险管理， 具体说就是专司拿地和销售， 一个项目一般配备 2-3 个设计工程人员。剩下的设计、建造通过合约交给建 筑设计咨询管理公司与建造公司完成。 项目承接方通过 BIM 软件向投资方汇 报项目设计、 施工工作。 投资、设计与施工， 工作任务明确、 管理职责明晰。 难怪欧美好建筑随处可见。 经过人类不断的社会实践， 项目管理知识体系现已被国内外房地产企业 采用。介绍完国内外房地产开发管理的基本模式，下面我们不妨分析一下国 内房地产开发设计管理的事儿。 二、事件描述 国内网络近年流传一首歌 《死了都要改》：“把每天，当成是交图的 dead line ，一分一秒，都改到泪水掉下来。不理会，客户是看好或看坏，只要你 勇敢，给我改。 把每天，当成是交图的 dead line ，一分一秒，都赶 到泪水掉下来，不理会，最后是改好或改坏， 只要有时间，你还得改。so 不 要 改 得 太 快 ， 你 改 得 越 快 他 的想 法 也 就 变 得 快 ， 死 了 都 要 改， 不说句脏话不痛快，笔会损坏，图会掩埋，计算机还在！到绝 路都要改，不日夜颠倒不痛快，改到最后还得改！改到变态才精彩 ! ” 最近国内网络上播放一个冷笑话：某设计师上班途中遇车祸，住院昏迷 不醒。其领导就在他耳边反复念叨： “投资方同意出图了 ,, ” ，几分钟后， 设计师翻身下床，说我要去打图了 ,, 以上是源于网络的设计师故事。 目前我任职的公司在深圳某口岸开发一 高端住宅，项目设计管理总结主要问题如下： 1、商业街室外道路标高与相邻住宅项目道路标高衔接不上，我司室外 标高高出相邻项目室外标高约 50-70 厘米，造成该处设计一条两家共用市政 道路成为不可能。正确的设计要求除考虑道路排水坡度外，两个项目相邻室 外标高应基本一致。 2、项目联排别墅后花园内标高低于花园外侧道路标高。后在花园内增 加地漏和管道解决雨水排放。正确途径：花园内标高高于花园外标高，雨水 通过场地高差直接排放到花园外道路上， 再通过道路上雨水井收集后统一排 放到城市雨水管道。标高设计错误，增加排水管道，投资成本增加。 3、项目联排别墅后花园，推开室内房门约 1.5 米处前立着一根大圆柱。 表面上柱子起着支撑二楼 2.8 米宽的阳台。二层阳台因由 1.5 米宽扩大到 2.8 米宽后增加了该结构柱设计。从结构受力分析，二层阳台不需要柱子支撑最 大可伸出建筑主体 4 米宽。柱子的存在对业主花园的使用和景观感受上造成 了不利影响。柱子外装饰有加工过的半环形石材，柱子结构和外