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房地产投资的财务管理规划 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定 的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营管理等活动 中，期望获得投资增值的经济行为。房地产投资从本质上说 是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益的投 资行为。因为房地产具有保值增值的特点，通过对房地产投 资与开发就是为了获得预期收益，以达投资目标的实现。 一、房地产投资的特点 （一）房地产投资对象的不可移动性 土地、建筑物和建筑物附属设施是固定的，并应符合城市 规划的总体要求，又因土地是不可再生资源，这决定了开发 商无任意选择地段的余地，而房地产这一特殊商品的价格与 项目所在地区的生产力水平和地理位置等有着很大的关系。 （二）易受国家政策影响 房地产业不仅是国民经济发展中的重要支柱产业，而且 对实现小康生活、和谐社会起着十分重要的作用。因此，国 家对房地产业发展和市场情况非常关注，这两年来国家对房 地产市场的宏观调控，其影响是深远的。 （三）投资金额大、开发周期长 随着城市化的发展和人民生活水平的大幅提高，房地产 开发已从过去仅解决居民住房问题朝现在讲究人居环境和 具有品牌意识等方面发展。因此，开发周期比以往更长。而 且土地是竞标所得，在项目前期就需要大量资金的投入，所 以说，房地产业也是资金密集型行业。 （四）投资的不确定因素多，风险大 房地产投资的整个过程都有着不确定性因素，并环环相 扣，存在诸多风险。追求规模和数量的扩张又是房地产企业 发展的特点，一旦战略性失误将会引发财务危机等问题，企 业在风险凸现时将是困难重重。 二、财务管理在房地产投资中的作用 房地产投资的财务管理是一个系统，其中包括对房地产 投资企业本身及对所投资项目进行财务管理，贯穿于项目前 期可行性研究、建设与营销、投资回收的全过程。在这过程 中，财务管理的作用主要体现在以下三个方面： （一）项目前期的财务预测 财务预测是房地产投资项目可行性研究中的重要部分， 它通过对市场的诸多要素来定性分析，以判断其投资价值和 规避风险，是投资决策的主要依据。因此，为了能使财务评 价准确、并具有权威性， 应从市场调查（包括国家政策、 土地出让金、动迁估算、市场预测、建设规模等方面）到负 债、权益分析等环节，进行深入的调研，使财务预测工作有 章可循，并从不同角度来分析项目的投资价值。房地产投资 项目前期决策失误与否， 有无完整、 准确的财务预测是关键。 （二）项目实施期间的动态财务管理 对投资项目进行实施阶段财务管理是必须的。在完成前 期工作进入建设期时，从财务运作与审核把关的要求出发， 应制订相应的财务管理制度，其中包括委派项目财务总监、 工程费用支出核准制、委托会计事务所跟踪审计等。这些必 要的规定从制度上保证了财务管理的监控作用。 （三）项目完成后的财务评价 房地产投资项目完成的财务评价，主要是评价项目对社 会与经济发展所产生的作用，对投入和产出进行比较来计算 费用和效益。进行财务评价，可采用以下三个步骤： 1、进行投资费用的分析 （1）审核房地产投资项目的全部费用，剔除非经济费用 （包括非项目使用费用等） 。 （2 ）根据实际情况分类计算相关费用：例如：住宅小区 内各种公间配套和基础设施费用。 （3 ）按时间先后发生外部费用：外部费用主要是指土地 出让金、规费、动迁费用等。 2、计算经济效益 （1）对全部房地产项目进行经济效益的经济价值计算 经济效益的经济价值计算，不能完全按财务计算的结果 来定，因其可能使经济效益的经济价值发生偏离，正确的经 济价值必经过一定的调整。 （2 ）计算相关效益的经济价值 相关效益是指与房地产投资项目同时完成的服务性用房 （非住宅），其出租、出售的效益以及其他相关的效益。 3、评价房地产投资项目状况 通过费用与效益的比较，计算房地产项目的经济价值， 评价房地产投资项目的状况。计算净效益的现值，即按年计 算总经济效益与总经济费用的差额，再贴现成净现值。 三、做好房地产投资财务管理的对策和建议 综上所述，财务管理是房地产开发项目顺利实施和投资 目标得以实现的根本保