武汉商业地产发展分析.docVIP

武汉商业地产发展分析 ..、彳? ■亠? 刖S 年初，国家公布国内城市社会消费品零伟额排名，武汉以960亿元在19个副省级以上城市屮位居第5,仅次于沪、京、穗、津。武汉城市总人口排第7,目前经营面积5000 nf以上的商业网点167个,10000力E以上37家；报大商业集团武商集团经营商品品种多达20万种,年销售接近100亿元。人均拥有商业网点营业血积高达0. 85 m2,直逼上海，接近国际发达城市一般水平。加上近期湖北省将作为全国两个现代商业流通综合改革的试点省z—,这必将对武汉消费品市场增长产生积极作用。 此外，湖北省重点打造的屮部9城市圈目前已渐成规模，以武汉为屮心，覆盖黄石、黄冈、鄂州、孝感、咸宁、仙桃、天门和潜江等城市的武汉城市圈简称“8+1”城市圈。来自武汉市商业部门的统计数据显示，8城市的商品净流入武汉市的消费品零角额比重上升至20%,净流入社会消费品零儕额接近100亿元。在积极引入的同时，武汉市的百货、超市、餐饮行业纷纷走出，目前在8个城市开设了 39家商业网点。 在进入武汉的外资零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）、仓储式会员店（如徳国麦徳龙、荷兰刀客隆）、便利店（如口本7-11）、超大型购物屮心（如香港特区的新东安百货）、商品批发集散屮心（如香港特区的利联仓行）、标准化食品超市（如H木的友谊西友超市）。 表1: 社会消费品零售总额走势比较 社会消费品零伟额（亿）居民消费价格指数 社会消费品零伟额（亿） 居民消费价格指数 超过1力帀卖场（个）外资商业门点（3000 m2以上） 2003年2004年2005年预计 854 960.6 1200 102. 3 103.8 104.2 20 37 5021 45 60 MALL,成为武汉开发商的香饰俘 2002年，随着上海正大广场、深圳铜罗湾广场、厦门SM城市广场、大连和平广场、宁波天 一广场、福州元洪城等一批具有国际水准的MALL陆续建成开业，MALL逐渐为市民所接受。 2003年，武汉的MALL开发也进入一个新的高帰期，以湘隆时代商业屮心、大连力?达商业广 场、武汉销品茂为代表的商业地产，通过MALL的形式迅速强片武汉商圈，王家墩屮央商务 区、龙王庙商业屮心、永清商务区、汉正街改造、铜罗湾广场也逐一浮出水血，未来3—5 年内，带MAI丄概念的购物屮心总供应血积将超过200力PF,武汉商业地产进入准“摩尔” 时代。 与一般购物屮心不同的是，MALL的特性不仅在于巨额资金的投入、投资周期长、极大的市 场风险，在拿地开发Z前必须“招商先于设计”，更有别于一般的商业营销模式，MALL要 求开发商具备广泛的商家联盟，每个MAI丄城至少具备3—4个旗舰商家，这显然增加了开发 的风险及难度。而目前绝大多数开发商显然缺乏足够的认识，加上对经营并不在行，因此大 型血11的收益情况并不理想，萇至沦落为小商品集散地。专家预测，很多Mall 一般需要5 年左右的时间，才能慢慢盈利，还清贷款一般需要更长的时间，因此累计增加的还款额可能 多达亿元左右。这无疑是雪上加霜。 从MALL到城 MALL概念在武汉仅仅盛行了一年，建设规模多在20 Jjnf以下，经营业态一购物、休闲、餐 饮为主，且多为开发商的市场行为。进入2(X)5年后，武汉的MALL已被更为庞大的商业造城 运动所取代，继王家墩中央商务区计划建设以商贸、会展、酒店为主的100力E MALI,城后, 香港瑞安计划在永清商务区建设80力帀的商贸、会展及休闲MALL城，武汉南国商业发展公 司在汉西建设建筑面积40力nF的家居、建材MALL城，青山区政府重点打造的总面积超过 200力帀“三线四片”的商贸屮心，斫口区政府在汉正街重点打造总面积超过150力nF的十 大专业市场、两大物流配送纟R团、若干大型购物休闲屮心、娱乐屮心、旅游屮心、会务展示 屮心。这些MAI丄城，都几乎涵盖购物、休闲、娱乐、酒店、公寓、物流、运动、会展等全 部商业业态，未来几年，批界商业MALL城屮心将移居在武汉。 如此Z多的商业MALL城的不断岀现，加上未来总最超过100个单体1力一川以上的购物屮心, 未来武汉的商业市场不容乐观。特别是市场上大量“造城”运动的出现，已经或正在产生如 下各种“病症”： “病症” Z-,贪大求全。在MALL城的定位上，盲目发展，没有反复研究，提出了超越H 身的发展能力、不切实际的大而全目标。结果招商T作迟迟难以展开，造成资源浪费，土地 摇荒。由于MALL城儿乎都在城市屮心，城市近郊无人问津，大量郊区业主冋归城市屮心， 导致市区过热、郊区过冷。不利于城市報体协调发展。 “病症” Z二，炒作概念。在MALL城的建设上，常常一个概念刚起，又被新的概念刷新,炒作概念无形屮抬高了地价，地价过高过快上升，使M