清远翠湖花园销售策划案.pdfVIP

“翠湖花园”项目市场分析及销售策划 【市场分析】 1.1 整体市场概括 清远房地产发展起步较晚，从 2001 年开始，到 2007 年才逐渐成熟。到今天已经 发展成以本土发展商和外来发展商齐头并进的喜人局面。而自 2011 年下半年开始，清 远房地产开发进入一个井喷期，而房地产消费却非常缓慢。截止 5 月底清远市区新建 商品住宅存货有 2.8 万套左右，按照市区近几年每年 1.4 万套左右的销售量， 当前新建 商品住宅库存量足够两年消化 1.2 供给市场分析 供求关系是现下楼市关注的焦点之一。 清远楼市真正供货高峰期是从 2011 年下半 年开始，仅半年新货供应量就相当于 2010 全年供应量 今年以来依旧延续这种态势，尽管供货量低于去年下半年，但到 6 月 5 日的不完 全统计，新货供应量同比增长近七成。 库存量从去年 12 月底至 5 月底，新增量达 41.18% 从实际市场看，下半年供货量可能同比会有大幅减少，但至少会和上半年持平， 因此清远楼市库存量今年仍处于高峰期。结合市场统计，当前正在接受登记或将推货 的项目有翔隆七色城邦、龙汇领峰、万科华府、东方天城、维港半岛、翡翠绿洲、金 信海怡花园、东城御峰、敏捷地产、时代地产、凤凰豪庭、中央豪庭、东方明珠、世 纪花城、美林湖等，货量预计至少 8000 套 而经过多年发展，旧城内已成熟的楼盘有聚龙苑、御水龙庭、江威豪临、御景湖 畔等；而慧峰豪庭、凤凰豪庭、雅悦花园等在售楼盘也受到老居民的喜爱；豪美·湖 景湾、金世纪嘉园、临湖雅居等在建在售新楼盘都为老城的发展增添了风景 从主力楼盘的数据显示，旧城商品房供货量为 3604 套，已经消化 1840 套，库存 1764 套 1.3 消费市场分析 就消费群体而言，除了投资、投机者大幅撤离外，清远以公务员、企事业单位员 工为购房主力的结构和三四年前发生了较大变化。普通型住房方面，现在多为普通员 工。这批客户对价格很敏感，因此价格相对较低、品质较好的项目销售较好，其中 80 平方米至 120 平方米户型成交比例较大。也正因为如此， “价格战”成为近几月来最为 常见的促销手段 【项目分析】 2.1 地理位置 项目位于清远市清城区中部， 北依环城路， 连接城西路及桥北路。 北部毗邻 167.85 公顷的飞来湖，尽享一线湖景。项目周边的生活配套成熟、完善。西门塘向西属于旧 城改造的重点发展区域， “翠湖花园” 毗邻清远重点工程 “飞来湖”项目，主干道“环 城西路”从楼盘经过， 直达 “江北路”。南下广州，北上湖南交通非常便利 2.2 周边配套 教育：先锋小学、后街小学、清远市第一中学、清城区职业技术学校；肉菜市场： 松岗市场、名都肉菜市场；饮食：明兴猪肚鸡、阳山牛庄、唐人街等食肆的西门塘直 街；医院：清远市妇女儿童医院 （旧人医）、清远市清城区医院； 商业圈：北门街商圈、 城市广场南门街商圈；公共设施：飞来湖、中山公园 2.3 对手分析 目前西门塘板块在售的主要楼盘有 5、6 个，主要对手到目前为止大部分楼盘已经 进入销售工作的尾声，且所剩的户型以大户型居多，小户型偏少，单身公寓市场上基 本没有。针对这样的情况，前期“翠湖花园”的单身公寓及实用型三房肯定会受到买 家的欢迎和喜爱。下表是西门塘片区十个在售楼盘的销售数据和销售情况，供参考： 均价 总套