2019年税务师考试辅导、考情分析第十章房产税法、契税法和土地增值税法.docxVIP

第十章房产税法、契税法和土地增值税法 【考情分析】 次重点章，年分值波动比较大，10年年均分值10分，其中房产税2.6分，契税 1.6分，土地增值税7.3分。近10年本章客观题考查共43题，其中：房产税考查共 19题，常考的内容包括以下知识点：应纳税额计算（7次）、计税依据（4次）、纳税 义务发生时间（2次）、纳税义务人（2次）、税收优惠（2次）；契税考查共12题, 常考的内容包括以下知识点：税收优惠（4次）、应纳税额计算（3次）、计税依据（2 次）、征税范围（2次）； 土地增值税考查共12题。土地增值税的9次主观题考查中，房地产开发企业新建 房土地增值税计算考查6次，转让旧房土地增值税计算考查 2次，非房地产开发企业新 建房土地增值税计算考查1次。 【学习方法】 房产税和契税的内容也不少，要注意总结记忆，土地增值税的计算程序化的特点很 强，一定要抓住这个特点，掌握好基础知识，大题自然不在话下啦，另外要重视征税范 围的问题，“没有征范就没有土增的正确计算”。 【预习导引】 」、房产税 一、纳税义务人：在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人 产权属国家所有的 由经营管理单位纳税 产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税 产权出典的 由承典人纳税  产权所有人、承典人不在房屋所在地或产权未确定及租由房产代管人或者使用典纠纷未解决的人纳税 产权所有人、承典人不在房屋所在地或产权未确定及租 由房产代管人或者使用 典纠纷未解决的 人纳税 由使用人代为缴纳房产 无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的 、征税范围: 征税对象是房屋。房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮 风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。 征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。 房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用 或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 三、计税依据和税额计算： 从价计征：应纳税额 =应税房产原值X （1-扣除比例）X 1.2%/12 X实际应税 月份 从租计征：年应 纳税额=租金收入X 12%/4% 经营自用屋一 从价； 出租一从租； 房产投资联 营，投资者参与 投资利润分红， 共担风险的一 从价； 房产投资，收 取固定收入，不 承担联营风险 房产原值=“固定资产”中房屋原价。如 未按会计制度规定记载原值，应按规定调 整。 原值包括不可分割附属设备或不单独计 价配套设施。 改建、扩建的要相应增加原值。 更换附属设施和配套设施的，在将其价值 计入房产原值时，可扣减原来相应设备和 设施的价值；附属设备和配套设施中易损 坏，需常换的零配件，更新后不计入原值， 原零配件原值也不扣除。  的一从租； 5.融资租赁一从 价。 1.经营自用屋一 房产税征收范围内的具备房屋功能的地 从价； 下建筑，包括与地上房屋相连的以及完全 2.出租一从租； 建在地面以下的建筑、地下人防设施等均 从价计征：应纳税额 3.房产投资联 应当征税。 =应税房产原值X 营，投资者参与 （1-扣除比例）X 投资利润分红， 1.2%/12 X实际应税 共担风险的一 月份 从价； 与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、 从租计征：年应纳税 4.房产投资，收 地下停车场、商场的地下部分等应将地下 额=租金收入X 取固定收入，不 与地上房屋视为整体按照地上房屋建筑 12%/4% 承担联营风险 的一从租； 5.融资租赁一从 价。 的规定计算征收。 地下建筑物：工业用：原价的50?60%作为原值；商业和其他用：原价的70 80%为原值。应纳税额=应税房产原值X（ 1 —原值减除比例）X 1.2% ; 出租房产约定有免租期的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房 产税； 原值包含地价（容积率低于0.5的按建筑面积2倍计算土地面积确定房产原 值的地价） 四、税收优惠：略 五、征收管理： 原有房产用于生产经营的 从生产经营之月起缴纳 自建房屋用于生产经营 自建成次月起缴纳 委托施工企业建房的 从办理验收手续次月起纳税 购置新建商品房 自房屋交付使用次月起缴纳 纳税义务发 购置存量房地产 自房产证签发次月起缴纳 生时间 出租、出借房产 自交付出租、出借房产之次月 起缴纳 房地产开发企业自用出租、出借自 自房产使用或交付次月起缴 建商品房 纳 终止房产税纳税义务的 税款计算截止到当月末 期限 按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、 直辖市人民政府确定。 地点 房产所在地缴纳。房产不在同一地方按房产的坐洛地点分别向房 产所在地的税务机关缴纳。 、契税 一、概念：契税是在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时，对承受的单 位和个人征收的一种税。 、纳税义务人：境内转移土地、房屋权属，承受的单位