房地产估价 成本法及其运用 7成本法及其运用.pptVIP

㈠单位比较法 ㈡分部分项法 ㈢工料测量法 ㈣指数调整法 四、建筑物重新购建价格的求取方法（熟悉） 第五节?? 建筑物折旧的求取（掌握） 一、建筑物折旧的含义和原因 （一）建筑物折旧的含义 估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。即： 建筑物折旧 = 建筑物重新购建价格 - 建筑物市场价值 建筑物市场价值= 建筑物重新购建价格 -建筑物折旧 （二）建筑物折旧的原因 物质折旧 功能折旧 经济折旧 （一）物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。 进一步可归纳为4个方面： ①自然经过的老化 ②正常使用的磨损 ③意外的破坏损毁 ④延迟维修的损坏残存 功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。 功能缺乏折旧 功能落后折旧 功能过剩折旧 （二）功能折旧 （三）外部折旧 外部折旧，又称经济折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。 经济因素(如市场供给过量或需求不足)、 区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等), 也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。 注意：将经济折旧区分为永久性的和暂时性的 见【例4】 （一）年限法 1、年限法和有关年限的含义 年限法也称为年龄-寿命法, 是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分 二、建筑物折旧的求取方法 建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。 建筑物的经济寿命：从建筑物竣工之日开始，到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。 房地产年收入 房地产年成本 0 经济寿命 t 净收益大于零的持续时间 经济寿命对收益性房地产才有意义 对于收益性房地产： 建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。 建筑物的经济寿命短于其自然寿命 相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。 经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。 建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当 当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄 当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄 建筑物年龄 实际年龄 有效年龄 ≥ ≥ 剩余经济寿命 = 经济寿命 － 有效年龄 利用年限法求取建筑物的折旧时： 建筑物的寿命=经济寿命——N 建筑物年龄=有效年龄——t 建筑物剩余寿命=剩余经济寿命 ——n 建设成本是指在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、建筑安装工程费 3、基础设施建设费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等 6、开发期间税费 二、建设成本 三、管理费用 管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用 包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等， 可按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例，例如4%估算。 四、销售费用 　销售费用也称为销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要的支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。 广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。 五、投资利息 　(一)投资利息的含义 投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。 因此，土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，均应计算利息。 (二)投资利息的计算 计算投资利息具体需要把握下列5个方面 1、应计息的项目　　应计息的项目包括取得土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计利息 2、计息周期;计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。 3、计息期