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近年公布实施的土地法律法规 政策对地价评估的影响解读 赵 杨 一、 关于土地使用权的概念 估价的主要对象“建设用地使用权”由平面概 念转变为立体空间概念。 （一）物权法 第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的 地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用 地使用权，不得损害已设立的用益物权。 第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让 方式设立建设用地使用权的， 当事人应当采取书 1 面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用 地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的 空间； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。 （二）国土资源部 国家工商行政管理总局 关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范 文本的通知（国土资发 [2008]86 号）“本合同第 2 四条中， 出让宗地空间范围是以平面界址点所构 成的垂直面和上、 下界限高程平面封闭形成的空 间范围。 出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐 标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照 1985 年国家高程系统为起算基点填写， 也可以按照各 地高程系统为起算基点填写。 高差是垂直方向从 起算面到终止面的距离。如：出让宗地的竖向界 限以标高 +60 米（ 1985 年国家高程系统）为上 界限，以标高－ 10 米（ 1985 年国家高程系统） 为下界限， 高差为 70 米。””出让宗地空间范围是 以上述界址点所构成的垂直面和上、 下界限高程 平面封闭形成的空间范围”。 （三）土地登记办法中华人民共和国（国土资 源部令 3 第 40 号自 2008 年 2 月 1 日起施行） 第五条 土地以宗地为单位进行登记。 宗地是指 土地权属界线封闭的地块或者空间。 二、关于地价的影响因素 国家增加了征地补偿项目， 提高了补偿标准； 加强土地使用权出让金管理， 规定了工业用地最 低价； 大幅度提高耕地占用税和新增建设用地土 地有偿使用费标准； 将规划条件纳入土地使用权 出让合同等都从不同角度影响了低价。 4 （一）国务院办公厅关于规范国有土地使用