物业管理纠纷培训幻灯片课件.ppt

常见物业管理纠纷应对及防范 法务部 2010年11月 目 录 物业管理概念 常见物业管理纠纷类型 处理物业管理纠纷的常用法律法规 常见物业管理纠纷的应对防范措施 案例分析 物业管理的定义 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 引自《物业管理条例》第二条 物业管理的成因 业主选聘 订立物业管理合同 问题：如果个别业主未与物业公司签订物业管理合同，那么物业公司是否可以不为该业主提供物业管理服务，业主是否可以不交物业管理费呢？ 物业管理的范围 房屋 配套的设施设备 相关场地 物业管理的主要工作 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理 维护物业管理区域内的环境卫生 维护物业管理区域内相关秩序的活动 A C B 物业管理合同通常包括哪些内容？ 当事人和物业的基本状况 双方的权利和义务 物业管理服务事项和服务质量要求 物业管理服务费的标准和收取办法 物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法 维修基金的管理和使用 合同的有效期限、合同终止和解除的约定，合同终止时物业资料的移交方式 违约责任及解决纠纷的途径 当事人约定的其他事项 常见物业管理纠纷类型 常见物业管理 纠纷类型 物业的维护 使用管理纠纷 物业服务 标准纠纷 物业服务费 收缴纠纷 紧急避险纠纷 人身伤害纠纷 物业的维护与使用管理纠纷 因房屋维修养护管理不善而引发的纠纷 因设备设施运行管理不善而引发的纠纷 因设备设施维修养护管理不善而引发的纠纷 因安全防范不善而引发的纠纷 物业服务标准纠纷 因业主对物业管理服务不满而引发的纠纷 因物业服务人员处理不当而引发的纠纷 因对服务评价观点不一致而引发的纠纷 因环境脏乱不堪而引发的纠纷 因装修管理不力而引发的纠纷 物业服务费收缴纠纷 物业公司收取了不应当收取的费用而引发的纠纷 业主或物业使用人欠缴物业费而引发的纠纷 业主或物业使用人欠缴工程费、物料费、维修保养费而引发的纠纷 紧急避险纠纷 因处理火灾而引发的纠纷 因处理水浸而引发的纠纷 因处理煤气泄漏而引发的纠纷 因处理伤亡抢救等意外而引发的纠纷 人身损害纠纷 因建筑附着物致人伤害而引发的纠纷 因物件致人伤害而引发的纠纷 因施工致人伤害而引发的纠纷 其他物业服务企业处理不及时（如铲雪、排水）致人伤害而引发的纠纷 处理物业管理纠纷的常用法律法规 民法通则 合同法 物权法 侵权责任法 物业管理条例 公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定 广东省物业管理条例 广州市物业管理条例 物业的维护和使用管理纠纷的应对 STEP1:确定产生纠纷的事由是否属于物业服务范围 A 是否属于公共范围（区别私有部分） B 是否是设施或设备本身质量问题（建筑商、开发商责任） C 是否属于委托第三方进行维修维护的范围 D 是否符合物业管理合同约定的标准 E 是否属于无关联第三方的责任 STEP2：核实己方是否已尽到责任 A 按合同约定执行 B 是否已尽到安全防范义务（严格执行登记制度、安全巡视制度，使物业管理范围内的监控设备处于正常运行状态) C 是否已尽到合理、注意义务 D 是否已尽到报告义务 STEP3：降低己方责任份额 A 对方（受害方）己方过错 B 主要是第三方过错，物业只能防范，不能避免 C 权利义务的对等性 你来当法官 案例一：某小区业主在这字楼内遭遇持刀歹徒抢劫，经该业主防卫，歹徒反被刺死，但该业主也身受重伤。该业主对管理该写字楼的物业公司提起诉讼，请求判令物管公司对该事件中他所遭受的人身、财产损失进行赔偿。但在案件的审理中，物管公司提供证据证明公司对该物业有完备的出入登记审查制度，公共区域的监控设备也均正常运行。 案例二：某小区业主在家中发生窃案后，认为物管公司未妥善承担安全防范的职责，导致窃案结果的发生，诉请判令物管公司赔偿由此给该业主造成的损失。业主提交了社区证明、事发当天公安机关对现场的勘验笔录，证明物管公司对该小区存在缺陷的监控系统未进行维修。 物业公司要承担责任吗？ 判决结果 案例一：法院判决不用承担责任。理由如下： 物业公司对业主的人身财产安全不负绝对的保护义务，安全保卫义务重在履行过程，只要谨慎、善良地履行了这一义务，即使仍然不能阻止损害结果的发生，物业管理公司也不再承担民事责任。 本案的关键在于物业管理公司是否在合理限度内谨慎地履行了安全注意义务。从案情看，被告公司建立有保安巡逻制度和门卫制度，有从事保安工作的人员。被告的保安工作达到了正常防范性安全保卫义务的要求。原告人身损害的加害人为犯罪分子，被告保安行为的履行与否也非刑事案件发生的直接原因，被告的行