天津金诺南楼地铁项目市场营销报告 37.docxVIP

厂］厂 1 厂］厂 1 GRCFITEFISE ftiLZll員地产 PAGE PAGE # 厂］厂 1 厂］厂 1 GRCFITEFISE ftiLZll員地产 PAGE PAGE # BE! CFIEF1TE1FISE BE! CFIEF1TE1FISE PAGE PAGE # 金诺南楼地铁项目 市场营销报告 谨呈：天津金诺房地产开发有限公司 二00五年十二月 目录 TOC \o 1-5 \h \z 前言 3 一、 营销环境分析 4 （一） 小户型项目营销环境分析 4 （二） 区域营销环境分析 11 中豪世纪城 11 白楼仕嘉二期（待售） （改成龙悦） 12 复兴之门 12 麦收 13 诚基中心 14 第六大道 15 二、 项目情况分析 20 （一） 指标统计 20 （二） 产品统计： 21 （三） 定位回顾 21 （四） 卖点提炼 22 三、 项目面临问题 23 五、 营销策略思路 27 （一）回款策略：回款周期 27 六、 营销组织架构 33 七、 整合营销计划 《见下表》 34 八、 营销实现支持 36 附件1 :金诺推广费用预算表 37 附件2 :金诺销售计划 37 附件3:媒体组合分析 PAGE PAGE # PAGE PAGE # BE!GFlEf=?TElFISE地产 BE! GFlEf=?TElFISE 地产 PAGE PAGE # 本项目作为贵公司进入天津的首个项目，从目前的发展态势看，整 体市场包括项目周边存在诸多尚不明朗的情况，特别是作为地铁上盖项 目，和地铁同时合作的多个项目多在06年进入宣传阶段和强销阶段，包 括空白地块明年待上市项目的入时时间，产品形式的尚不明确，都对本 案的销售价格和销售速度，以及最终的利润有直接联系，因此，只有具 备创新性、针对性的广告宣传策略，才能为项目的顺利运作作好强力铺 垫，所以，在项目的营销推广上，我们运用巧妙的营销手段，使用强势 的立体营销方式，来达到“赢销”的目的。 本报告中因某些客观因素尚未确定，其所涉及的相关部分仅为初步 策略、建议、估算，具体内容待有关要素确定后再行落实。 营销方案BE!幼』 营销方案 BE! 幼』ft地产 、营销环境分析 （一）小户型项目营销环境分析 在售和待售小户型的区域分布：目前本市的小户型项目除河东区供 给量较大夕卜，其他区域分布均匀。（在05年12月份统计：供给项目中, 除个别项目因入市时间较晚，基本都处于售罄和尾盘阶段。） 甲山圉总厂箱*啟^怕地铁小户ME 甲山圉总厂箱 *啟^怕 地铁小户 ME華屮右 河西区：3 复兴之门、中豪、通达尚城（白领公寓） BE!GFIEF1TE1FISE地产 BE! GFIEF1TE1FISE 地产 PAGE PAGE # BE! GFlEf=?TElFISE BE! GFlEf=?TElFISE PAGE PAGE # 和平 ：2 诚基中心 河东区：5 非常公馆、焕日线、精英汇、第六大道（优空间），万春美钻时代 南开区：5 金厦中恺、锋泛新邸、亿城、摩登天空，阳光100 红桥 ：1 海上龙悦国际（06年上市） 天津市2005年各区小户型项目在售数量 5 5 2 2 1 1 1 1 1 1 1 单位（个） 5 4 3 2 1 南开区 河北区 红桥 和平 河东区 河西区 纵横分析：南开区04年土地供给量加大，随之小户型的供给也多在该区。加 之地段优越，人文优势，这成为了吸引开发商的重要因素。和平区由于可利用土 地稀缺导致开发项目有限，其它各区均处于发展阶段，均有较大的上升空间。 天津市小户型05年各区开工面积单位（万平米） 纵横分析: 2005年南开区是整个城市的热点开发区域， 随着奥运的带动下，使南开区在 供应面积上远大于其它各区，随之以后是河西、和平区，而红桥、河北、河东区 均保持了较高的增长速度。小户型地理位置大多分散在各区中心地段。 天津市小户型05年各区价格现状 纵横分析：诚基中心因年底上市，均价 9500元整体带动了和平区的均价，南开 区整体供给区域和供给量加大，所以整体均价保持平衡。 天津市内小户型 05年销售率纵横分析：从以上数据得出市内六区在售小户型中销售进度 和平区因诚基中心的 年底上市，因体量较大，所以消化稍慢。河东区供给项目较多，客户挑选余地大 天津市内小户型 05年销售率 单位（元） 本市各区小户型价格趋势统计70006000500040003000 本市各区小户型价格趋势统计 7000 6000 5000 4000 3000 4月 5月 6月 7月 8月 一*一和平区 -■-河东区 T-河西区 南开区 —-河北区 7—红桥区 PAGE PAGE # PA