河南房地产项目可行性研究报告.docx

河南房地产项目可行性研究报告（130） 目录 调查人员声明 第一部分 项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2」项目名称 1.2.2项1=1建设单位概况 1.2.3项H地块及周边现状 1.2.4项规划控制要点 125项目发展概况 1.3可行性编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分 市场研究 2」幺观环境分析 2.2全国房地产发展分析 2.3全省房地产发展分析 2.4本市房地产市场分析 2.4.1木市房地产现状 2.4.2木市房地产未来发展趋势 2.5板块市场分析 2.5.1区域市场成长状况 2.5.2区域内供应产品特征 2.5.3区域市场目标客群研究 2.6项目拟定位方案 2.6.1可类比项目市场调研 2.6.2项目SWOT分析 2.6.3项目定位方案 第三部分 项目开发方案 3」项目地块特征与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进程 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分 投资估算及融资方案 4.1投资估算 4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本佔算 4.1.3总成木估算 4.1.4单位成木 4.1.5销伟收入估算 4.1.6税务分析 4丄7项目资金预测 4.1.8现金流量表 4.2融资方案 4.2.1项目融资主体 422项目资金来源 4.2.3.融资方案分析 424投资使用计划 4.2.5结款偿还计划 第五部分 财务评估 5.1财务评估基础数据与参数选取 5.2财务评估（方案1） 5.2.1财务盈利能力分析 5.2.2静态获利分析 5.2.3动态获利分析 5.2.4偿还能力分析 5.2.5综合指标表 5.3财务评估（方案2） 5.4财务评估结论 第六部分 不确定分析 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.2.1变动因索一成木变动 6.2.2变动因素一售价变动 6.2.3变动因素…容积率变动 6.3风险分析 6.3.1风险因素的识别和评估 6.3.2风险防范对策 第七部分 综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分 研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分 附录 9.1附件 9.2附表 9.3附图 调杳人员声明 我们郑重声明 1、 我们在本调杳报告屮陈述的事实是真实的准确的 2、 我们依据力?豪林开发公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析 3、 我们认为项目可行，有较好的经济效益和很好的社会效应 第一部分：项目总论 1?1项目背景 （许洋，政策指导背景） 这一部分主要应说明项li的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、 投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙 述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要 问题的决策和决策过稈等情况。在叙述项日发展概况的同时，应能清楚地提示出木项目可行 性研究的重点和问题。 1.1.1项目所在区域发展情况（朱家刃） （1）、中原城市群发展战略规划 ◎围绕郑州打造十字核心区 屮原等地区性城市为节点构成的紧密联系圈，初步形成以郑州为屮心、东连开封、西接洛阳、 北通新乡、南达许昌的十字形核心区，形成区域内任意两城市间两小时通达的经济圈。 屮原城市群土地面积5?87力-平方公里，人口 3950力分别占全省土地面积和总人口的 35. 3%和 40. 3%。 ◎中原城市群规划布局优化格局 2020年前后，屮原城市群要努力形成“两圈、双核、四带、一个三角”的城市空间布局和功 能发挥的整体格局。 两圈。笫一圈层是郑州都市圈，第二圈层是以郑州都市圈为屮心，以洛阳、开封、新乡、焦作、 许昌、平顶山、瀝河、济源、叽义、禹州、新郑等城市为结点,构成的屮原城市群紧密联系 圈。 双核。即主核心城市郑州、副核心城市洛阳。日前,依靠郑州牵引中原城市群进而牵引全河 南省,显得势单力薄，势必形成弱核牵引状态。 四带。第一带为沿黄河由东向西的陇海铁路、连霍高速公路、310国道组成的复合发展轴； 第二带为自北向南由京广铁路、京珠高速、107国道组成的复合发展轴;第三带是由连接新 乡、焦作、济源、洛阳的铁路和公路构成的复合轴线;第四带是由连接潔河、平顶山等市的 瀝阜铁路和正在建设的洛阳至平顶山、溪河、周口、阜阳至上海高速公路组成的复合轴线。 与此对应，分别建设郑汴洛城市工业走廊（陇海产业发展带）、新郑溪京广产业轴、新焦济南 太行产业轴、洛平漂产业轴等4个产业发展轴带。 一个三角。指以平顶山、许昌、潔河三市为节点，依托其产业发展形成带动城市群西南部发 展的“成长三角”。 ◎中原城市群规划布局优化目标 空间布局优化的目标是:通过I?儿年的努力，建成一批特色鲜明、适宜居住、资源节约和环境 友好型城