xkx[管理学]房地产开发合集.docx

第一章 1、 房地产的概念 房地产 是固定在一定地域之内不能移动的土地、房屋建筑以及其他地上定着物相结合的不动产。 2、 房地产开发的含义 房地产开发 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为。 3、 房地产开发的地位和作用 地位： （ 1）房地产业是我国国民经济的支柱产业 2）房地产开发在城市建设中占主导地位作用： （ 1）有利于加速城市现代化进程 2）有利于城市总体规划的实现 3）为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体 4）为城市政府财政和城市建设提供资金来源 5）为城市中低收入群体提供住房保障 4、 房地产开发的分类与项目分类 1）、开发的分类 1） 按开发的区域划分：新区开发、旧城区改造 2） 按开发深度划分：土地一级开发、房屋开发 3） 按开发项目的使用功能划分：居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产等 2）项目分类 房地产项目类型： （ 1）居住房地产项目：普通商品住房、限价商品住房、经济适用住房、廉租房、高档商品住房、别 墅） （2）商业房地产项目：商业用房、写字楼、酒店（旅游度假酒店、产权式酒店） 、酒店式公寓、主题 公园 3）工业房地产项目：工业厂房、研究与发展用房、仓储用房、工业园区 4）特殊用途房地产项目 5、 房地产开发的特性（区位特性，价值特性） 1） 区位特性：位置固定性、异质性、寿命长久性、数量有限性 2） 价值特性：价格昂贵行、保值增值性 3） 外部特性：用途多样性、相互影响性、可调整性、政府管制性、交易复杂性 6、 房地产企业的设立条件 1） 有符合公司法人登记的名称和组织机构 2） 有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房 3） 注册资本 1000 万以上 （4） 有 4 名持有资格证是的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，有 2 名以上持有资格证书的 专职会计人员 （5） 法律、法规规定的其他条件 7、 居住房地产项目的主要类型 普通商品住房、限价商品住房、经济适用房、廉租房、高档商品住房、别墅 8、 商业房地产的主要类型 商业用房、写字楼、酒店（旅游度假酒店、产权式酒店） 、酒店式公寓、主题公园 9、 按使用功能划分，房地产开发项目类型 居住房地产、商业房地产、工业房地产、特殊用途房地产等 第二章 1、土地使用权获取的方法 土地使用权出让（招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让） 、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作 2、土地使用权出让、转让、划拨的概念 1） 土地使用权出让： 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 2） 土地使用权转让： 是获得国有土地使用权的受让人，在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移。土地使用权的转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。 3） 土地使用权划拨： 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为 3、招标、拍卖、挂牌转让流程 1） 招标 投标人在投标截至时间前将标书投入标箱 ② 出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加 ③ 评标小组进行评标 ④ 招标人根据评标结果，确定中标人 2） 拍卖 主持人点算竞买人 ② 主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间规范、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工和 竣工时间以及其他有关事项 ③ 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度 ④ 主持人报出起叫价 ⑤ 讲埋人举牌应价或者报价 ⑥ 主持人确认该应价或者报价后继续竞价 ⑦ 支持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价或者报价的，支持人落槌表示拍卖成功 ⑧ 主持人宣布最高应价或者报价者为竞得人 3） 挂牌出让 在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间规范、现状、用途、使用年限、规划指标要求、开工和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公告 ② 符合条件的竞买人填写报价单报价 ③ 挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格 ④ 挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截至时间确定竞得人 4、土地出让权，出让年限 土地使用权出让： 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 住宅居住用地 70 年，工业用地 50 年、教育科技文化体育卫生 50 年，商业旅游娱乐 40 年，综合其他 用地 50年 5、房地产项目招标方式及概念 1） 公开招标： 是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标 2） 邀请招标：也称选择性招标或者有限竞争投标，是指招标人以投标邀