湖南隆回方大桂花城项目立项申报建议书.docVIP

审核通过，存档整理。 受控资料，禁止外传 序言 第一部分：项目总论 1?1项目背景 1.2项目概况 1.3可行性研究报告编制依据 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3木市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定方案 第三部分：项目开发方案 3」项目开发思路 3.2项目地块特征与价值分析 3.3规划设计分析 3.4产品设计建议 3.5项目实施进度 3.6营销方案 3.7机构设置 3.8节能方案 第四部分：投资估算和融资方案 4.1投资估算 4.2单位成本 第五部分:财务评价 5」财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价 第六部分：不确定性分析 6」盈利平衡分析 6.2敏感性分析 第七部分：综合评价 7」社会评价 7.2环境评价 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 附件： 附件1:区位图; 附件2：企业法人营业执照； 附件3：房地产开发资质证书； 附件4：拟建地国土使用证； 附件5：平面布置示意图。 序言 为改进隆冋零散、无序、落后的城市开发形式，突破传统土地开 发模式，实质性提升隆回城市品味，遵循整体规划、适度超前、综合 收益的开发原则，突出宜居隆回、幸福隆回的城市经营思路，打造隆 回地标性城市综合体，特提出建设隆回“方大桂花城”的设想。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目所在地区经济发展状况 方大桂花城位于湖南省邵阳市隆回县。 邵阳市隆回县地处湘中偏西南，雪峰山脉西南端，东西窄，南北 长。隆回境内南部多为丘岗，北部多为山地，丘陵起伏，山峦叠嶂， 自然景色蔚为壮观；受屮亚热带气候影响, 自然景色蔚为壮观；受屮亚热带气候影响, 冬冷夏热，四季分明。1995年撤区并乡后，设26个乡镇，辖967个 行政村、23个居委会。居住着汉族、回族、瑶族、苗族、蒙古族等 24个民族。2005年底，全县总人口 121.68万，少数民族2.06万人。 1. 1.2项目发起缘由 国家统筹城乡发展的宏观政策已由重点城市转向为偏垂屮小城 市的开发建设。湖南省捉岀在2015年前实现城镇化的人口达到50% 的宏伟目标。小城市建设开发的热潮正在各地高速发展，这既符合国 家宏观产业政策的导向，也满足了城市市民发展的现实需耍。房地产 市场开发热点也开始由一线城市向二、三线城市转移。 隆回一直以来是其地区的政治、经济、文化中心，并有优良的地 理条件和交通发达的优势，隆回区域经济中心的地位仍然存在，经济 辐射能力比较广。 1.1.3项目投资的必要性 1、 项目启动将成为隆回县的核心项目，成为隆回未来儿年发 展战略、发展规划的重头戏； 2、 “方大桂花城”对于隆回区域的整体产业规划、市场布局， 对提升隆回的品牌形象、扩大隆回的社会影响力发挥重要作用； 3、 通过建设“方大桂花城”，以此打造隆回的地标性城市建 筑群; 4、“方大桂花城”，将建设成为隆冋的城市综合体，具备各项 城市综合能力； 1?2项目概况 121项目名称 方大桂花城 1.2.2项目地块位置及周边现状 A地块位置 方大桂花城地块位于隆冋县方大路与党校路周边。 B宗地现状 1、 规划用地总面积166. 97亩; 2、 该区域地势较为平坦； 3、 该区域内有高压线通过； 4、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原 有桩基及地下建筑物/结构等，地上地下都要注意有没有受保护 的历史文物古迹、可利用的构建物等； 5、宗地地质情况较好，土地结构好、承载力高、地下水位 低，抗震性要求为普通6度设防。 C项目周边的社区配套 1、区域内以及紧邻周边社区配套 ?交通状况 近期规划中有将目前较混乱的小型机动三轮和人力三轮 车取消，以公交车及小车形式的交通工具取代，这对区域交通, 组织形式和交通状况有较大的改善。 ?教育；项冃区方大路东侧有一所楚才中学。 ?医院等级和医疗水平：区域内周边有多个临街私人诊所。 ?购物：区域内周边有临街小超市，四周边的临街各种门面， 主要是服装、鞋、帽、床上用品、化妆品、美容、食晶、南杂、餐饮、 建材等等。 ?公园：在项目区东北方向正在扩建方大公园。 2、宗地周边1000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。 其配套状况基本上与区域内相仿，但在规模品位方而有较大的 差别。 D项目周边环境 1、 治安情况：周边居民淳朴善良，治安状况良好。 2、 空气状况：虽然周边无工厂的空气污染，但是在宗地内养 有大量的牲猪和鸭子，严重影响周边空气质量。 3、 噪声情况：周边无工厂噪声源。 4、 污染情况：无化工厂，仅有区域内生活污水。 E市政配套 1、 道路现状及规划发展 宗地的四条主干道路幅不变，西环路、方大路和金龙路均已修 好，党校路现状还未修好，但已经提上H程，交通四通八达。 2、 供水状况：现有管线能满足内部居民优质的