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零售商业物业的管理— 大型购物中心 1956 美国发现这些商家 在一起相互促进。 每个租户的成功都依赖于 其他租户的成功。 大型 现代 综合 1、特点 面积大,设备多 经营单位多,服务功能全 物品进出多,顾客流量大 2、管理内容和特点： 服务对象：业主、用户和用户的顾客 物业管理目标：增加用户的营业额 严格管理承租商户的装修 严密完善的保安措施 消防工作是重中之重 方便的交通和足够的停车场内外的清洁工作 业内通常提到的“五A”系统的构成 智能化建筑的基本概念、特点 智能大厦的系统组成及功能； 物业智能化管理的基本概念和主要特点；智能小区的系统组成及功能； 本章重点：智能大厦和智能小区的系统组成及功能； 本章难点：智能大厦的系统组成及功能； 1、智能建筑是信息时代的必然产物 2、第一幢智能大厦，1984年在美国建成 3、我国的智能建筑于90年代起步 拓展 物业智能化管理 智能建筑的优点 1、优化生存环境； 2、节省能耗； 3、满足多种要求； 4、提高工作效率； 5、提高生活质量； 6、方便管理； 智能建筑的缺点 1、增加了建筑成本； 2、对工作人员的要求较高； 3、增加了运行维护费用； 三、智能建筑的分类 （一）智能大厦 （二）智能广场 （三）智能住宅 （四）智能小区 （五）智能城市 （六）智能国家 智能住宅和智能小区 智能住宅仅强调住宅本身功能的智能化； 智能小区更注重整个小区服务功能的智能化； 可见，智能小区中的住宅一定是智能化的， 而有智能化的住宅未必能够实现小区的智能化； 智能大厦系统的组成及功能 （一）智能建筑的系统集成中心 （二）综合布线系统 （三）建筑设备自动化系统 （四）通信网络系统 （五）办公自动化系统 业内通常提到的“五A”系统 1、OA——办公自动化 2、BA——楼宇自动化 3、CA——通信自动化 4、SA——保安自动化 5、FA——消防自动化 强调： 1、公共设备监控系统的主要功能： 1）给排水设备故障报警； 2）蓄水池、污水池超高低水位报警； 3）电梯故障报警、电梯内求救信号指示或语音对话； 4）变配电间设备的故障报警； 5）饮用蓄水池过滤、杀菌设备的故障报警； 6）公共照明； 强调： 2、停车场系统的主要功能： 1）车辆进出及存放时间的记录、查询； 2）外来车辆的收费管理； 3）小区内车辆存放管理； 物业管理工作智能化 主要体现在以下五个方面： 1、智能化设备系统的自动监控和集中过程管理； 2、保安、消防、停车管理高度自动化； 3、三表自动计量、各种收费一卡通； 4、管理服务网络化、信息化； 5、物业管理信息系统的应用； （三）利用网络平台，提升服务方式和服务内容 1、服务内容：力争更多、更快、更安全 2、服务方式：力争更加灵活。 3、 影响租金水平的因素 一、客观的社会经济情况 二、供求关系 三、物业类型 不同类型的物业租金由高到低的是 商场——康乐中心——写字楼——公寓 零售物业租金由低到高的是 杂货店——百货店——家具店——餐馆——电器商行——男子时装店——书店——体育用品店——妇女时装店——化妆品店——珠宝首饰店 四、物业的地理位置 五、物业建造的设计结构：楼层、朝向、面积 写字楼：楼层越高越贵 商场：反而低了贵 六、租客类型:购物中心必须把他们整合为一体，以免经营上失去掌控 品种、形式、行业、经营规模、承租年限 七、出租策略(P201:2\3\4) 作业 1、写字楼特点有哪些？如何分类？ 2、“五A”包括什么内容？ 3、商场的物业管理有哪些特点？ 4、商场的租赁管理包括哪些内容？ 下次专题：智能物业小区和物业管理智能化