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管理规范系列 | Specification Template 编号：SMP-WJ01-94 页码PAGE 城市住宅小区物业管理立法思考--开放小区的元规则正式版 城市住宅小区物业管理立法思考--开放小区的元规则正式版 Different positions have their own specific rules of doing things, in order to make the work achieve the expected goal according to the plan and requirements. 城市住宅小区物业管理立法思考--开放小区的元规则正式版 下载提示：此管理规范资料适用于团体或社会组织中，需共同遵守的办事规程或行动准则并要求其成员共同遵守，不同的行业不同的部门不同的岗位都有其具体的做事规则，目的是使各项工作按计划按要求达到预计目标。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 　　城市住宅小区物业管理立法思考(六)——开放小区的元规则　　从物权排他的角度出发，流行观点认为，小区乃是业主们的私有财产，对于小区里共有的与共用的物业，其管理都完全由所有权人(业主们)共同决定。这就是常言所说的：“风能进、雨能进、皇帝老儿不能进”。这是从绝对所有权角度架构的小区秩序。在这一视角下，对于小区自治规则的常规理解是：业主规约是小区最高级别的自治规则;业主规约不仅约束业主，亦约束租户等使用人与管理人;规约的产生，尽管对“非业主”有约束但无需非业主参与制定;业主委员会的成员必须是业主，非业主居住人不具资格。这就是当下我们常规的“封闭小区”的治理现状。这个“封闭”，不仅仅是物理意义上的围一个墙的“封闭”，更是一种管理理念上的“封闭”。他强调所有权人的单边决策地位，一切决定从所有权人发出，而忽略了使用权人的法定权益与独立决策地位。在封闭小区理念下，小区的治理主体乃是所有权人与管理人，两者之间有委托合同关系;但是在开放小区理念下，小区的治理主体乃是所有权人、使用权人(居住人)与管理人，三者存在信托关系(或包含对居住人更多诚信义务的委托关系)　　封闭小区的概念体系似乎完美，但在客观实践上，却常因为如下原因而难以发挥应有作用：　　首先是小区大量核心资产权属不清，突出表现在规划配套的资产的权属。这些规划配套部分虽然地理位置处于小区之内，但其使用及各种管理脱离了业主规约的约束，游离在小区规约之外，带来小区内部共同秩序分裂。比如会所、人防等，目前其所有权争端短期内并不能解决，但其出租与经营已现实存在，并不由业主掌控。大量的会所、人防出租经营，已成为小区共同体的一部分，但权属的割裂带来的管理割裂，正在给小区制造更多的纠纷。　　其二，大量小区的业主大会成立较晚。在业主大会成立之前，小区内已经客观形成特定的居住人与特定的生活秩序。由于非业主无法参与小区规约制定，小区规约的公正性受到其他居住人群的质疑，规约的执行遭到抵制。比如一些二房东、商户等，常常并不认可小区管理规约，对抗小区封闭管理体系，对业主委员会委员的人身伤害时有发生。　　其三，小区内的房屋，除了业主的居住部分，还规划有各种市政、教育、人防、社区、警务等政府公共服务与公共管理所需部分。政府作为这些房屋的使用人与管理人，其具体实施方案与业主意愿并不完全一致，特别是当这些房产从事经营活动或者规模较大的社会活动时，对业主生活亦带来影响。比如地下人防车库车位出租给外部单位而不是小区业主。比如地下空间变更规划设计建造隔间对外出租，加重了小区物业管理负荷。这些涉及政府部门利益部分，除了不缴交物业费，不服从小区规约约束，而且，与小区业主利益有冲突时，相关部门往往采取不作为方式对付业主。这带来如何处理具体行政行为与业主规约约束之间的关系问题。　　其四，许多国内小区规模之大，已超出纯居住的功能范畴，是一个生活综合体。现代小区生活，除了“物业管理”这一公共事务之外，还有更多如快递、养老、特殊群体关爱、环保、节能、义集、手工坊、开放式俱乐部等新型公共事务，不断满足居住人而不仅仅是所有权人(业主)的需要。小区已经成为多维的公共事务空间，业主的物业管理已经不再是唯一重要的小区公共事务。多维公共空间的出现，使得所有权人与使用人之间的决策比重产生再平衡。如果仍旧是所有权人单边决策，容易导致所有权人对“租金”的片面追逐，忽视小区内多层次多类别的文化营造，阻碍了多维公共空间的发展。　　客观的现实就是，小区不是一个说封闭就封闭的小区，物理的封闭无法阻碍各类人员的频繁进出，再加上小区居住者的多样性、历史规划的复杂性等多种因素，客观上也造成了小区以“封闭”理念进行管理的诸多不确定性。小区不再是世外桃源，无法避