EVA模型与传统价值评估方法的比较-aaron.docxVIP

可编辑 可编辑 2.现金流量折现法 现金流量折现法的基础是“现值”原理，即任何一种资产的价值是其所产生的 预期未来现金流的现值。它包括股利现金流量模型、股权现金流量模型，和实体现 金流量模型。大多数企业使用的是实体现金流量模型，该模型其基本形式是： 实体现金流量=实体现金流量 实体现金流量= 实体现金流量 11（1加权平均资本成本） (4-4) 其中的实体现金流量是指预测期的现金流量。 实体现金流量=税后净营业利润一净投资 净投资=本年营运资本一上年营运资本+资本支出一折旧与摊销 =本年营运资本一上年营运资本 +长期经营资产的净值变动+折旧与摊 销一折旧与摊销 =本年营运资本一上年营运资本+长期经营资产的净值变动 营运资本= 营运资本=经营现金+经营流动资产一经营流动负债 (4-5) 对于房地产企业来说，现金流量折现法的缺点主要包括： 评估难度大 由于房地产企业项目的投资数额巨大，投资周期较长，回收期也较长，净投资 往往大于税后净营业利润。另外房地产企业销售收入确认的特殊性，往往造成现金 流量和收入不能同步实现。因此，使用现金流量折现法容易造成房地产企业价值低 估甚至无法评估目标房地产企业的价值。现金流量折现法要求对未来盈利和资本输 出做出合理推测，而房地产企业的收益较难预测。房地产企业的收益主要取决于现有土地、在建项目、销售项目，所以只能预计一段时间内的现金流，而更长远的时 间