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、前期开发：市场调研，前期规划，产品定位】 项目定位报告服务提纲（完整版。） 第一部分市场调研（重点：聚焦、深度、说清楚） 一、 项目用地周边环境分析 1、 项目土地性质调查 ?地理位置 ?地质地貌状况 ?土地而积及红线图 ?七通一平现状 2、 项目用地周边环境调查 ?地块周边的建筑物 ?绿化景观 ?自然景观 ?历史人文景观 ?环境污染状况 3、 地块交通条件调查?地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划?项目对外水、陆、空交通状况 ?地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、 周边市政配套设施调查 ?购物场所 ?文化教育 ?医疗卫生 ?金融服务 ?邮政服务 ?娱乐、餐饮、运动 ?生活服务 ?游乐休憩设施?周边可能存在的对项目不利的干扰因素?历史人文区位影响 二、 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ?国内生产总值 a第一产业数量 b第二产业数量 c第三产业数量 d房地产所占比例及数量?中国房地产开发业景气指数?国家宏观金融政策 a货币政策 b利率 c房地产按揭政策?固定资产投资总额 a全国及项目所在地 b其中房地产开发比重 ?社会消费品零售总额 ?商品零售价格指数 a居民消费价格指数 b商品住宅价格指数 ?中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ?项目所在地居民住宅形态及比重 ?政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ?政府关于商品住宅在金融、市政规划等方而的政策法规 ?短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、 项目所在地房地产市场总体供求现状 4、 项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异 5、 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展 6、 商品住宅客户构成及购买实态分析经济 ?各种档次商品住宅客户分析 ?商品住宅客户购买行为分析 三、 土地SWO分析 1、 项目地块的优势 2、 项目地块的劣势 3、 项目地块的机会点 4、 项目地块的威胁及困难点 四、 项目市场定位 1、 类比竞争楼盘调研 ?类比竞争楼盘基木资料 ?项目户型结构详析 ?项目规划设计及销售资料 ?综合评判 2、 项目定位 ?市场定位 a区域定位 b主力客户群定位 ?功能定位 ?建筑风格定位 五、 项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基木方法和概念 ?商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a选择可类比项目 b确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比重c分析可类比项目价值实现的各要素之特征 d对比并量化木项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ?类比可实现价值决定因素 a类比土地价值：地段资源差异 ※项目周边环境的差异，包括 周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异 ※周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断 探建筑风格和立面的设计、材质 探单体户型设计 探建筑空间布局和环艺设计 ※小区配套和物业管理 探形象包装和营销策划 探发展商品牌和实力 C价值实现的经济因素 探经济因素 探政策因素 2、项目可实现价值分析 ?类比楼盘分析与评价 ?项目价值类比分析 a价值提升和实惠要素对比分析 b项目类比价值计算 六、 投资风险分析及其规避方式提示 1、 项目风险性评价 ?价值提升及其实现的风险性 a项目的规划和设计是否足以提升周边项目的类比价值 b项目形象包装和营销推广是否成功 2、 资金运用的风险性 ?减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 ?对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回 笼 3、 经济政策风险 ?国际国内宏观经济形势的变化 ?国家、地方相关的产业政策的出台及相关市政配套设施的建设 七、 开发节奏建议 1、 影响项目开发节奏的基本因素 ?政策法规因素 ?地块状况因素 ?发展商操作水平因素 ?资金投放量及资金回收要求 ?销售策略、销售政策及价格控制因素 ?市场供求因素 ?上市时间要求 2、 项目开发节奏及结果预测 项目开发步骤 项目投入产出评估 八、 目标客户群定位分析 1、 项目所在地人口总量及地块分布情况 2、 项目所在地经济发展状况和人口就业情况 3、 项目所在地家庭情况分析 ?家庭成员结构 ?家庭收入情况 ?住房要求、生活习惯 4、 项目客户群定位 ?目标市场 a目标市场区域范围界定 ?首期开发思路 8、分组团开发强度 二、 建筑风格定位、色彩计划 1、 项目总体建筑风格及色彩计划，项目总体建筑风格的构思?建筑色彩计划 2、 建筑单体外立面设计提示 ?商品住宅房外立面设计提示 a多层、小高层、高层外立面设计提示 b不同户型的别墅外立面设计提示 c针对屋顶、屋檐、窗户等外立而局部设计提示 d其他特殊设计提示 三、 主力户