世华国际中心营销工作计划.docxVIP

2007年世华国际中心营销工作计划 一、07年市场情况 1、07年市场情况预期 07年房地产宏观调控将加大力度。在刚刚召开的中央经济工作会议中，认 为06年国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，但在经济运行过程中仍存 在基础还很不稳固，经济结构不合理、增长方式粗放、体制机制不完善等深层 次矛盾还没有根本解决。强调2007年要继续加强和改善宏观调控，要求务必保 持经济平稳较快增长，避免出现大的起伏；务必在调整经济结构和转变经济增 长方式上有更大成效，努力提高经济增长的质量和效益；务必在解决群众切身 利益问题上有新举措，推动构建社会主义和谐社会取得积极进展。 从中央经济工作会议的精神可以看出，政府认可去年的宏观调控，并且今 年将会加强宏观调控的力度。房地产业作为国民经济支柱产业，预测07年房地 产的宏观调控将会加大力度。比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实 施细则的进一步出台。 从目前北京土地储备中心推出的地块信息看，预计2007年土地市场供应将 继续上升。 而且受政策影响，供应的结构将发生调整，预计今年供应将以中小户型供 应为主。这部分产品相对户型总价较为低廉，更容易为更多的客户所接受，07 年将迎来销售高峰。同时山于集中供应，所以预计销售速度还将进一步上升。 总之,2007年房地产市场是机遇与挑战并存。 2、写字楼市场情况以及07年市场预计供应量 2006年，北京优质写字楼市场整体呈现出需求增长，租金稳中有升，售价 上扬，整体空置率持续走低，总体表现出良性发展的态势。由于未能按期完 工，有6个写字楼项忖推迟到2007年落成，使未来12个月北京优质写字楼预 计落成总量超过160万平方米，仅CBD区域就将有超过70万平方米的供应，这 将造成该区域写字楼将承受前所未有的供应压力，预计市场整体空置率将有所 上升。通过市场需求调查，在2006年部分公司完成了搬迁任务，但仍有多个跨 国公司明年有大规模搬迁或扩展办公面积的计划，行业涉及金融、制造、IT等 多个领域，且各个区域均有需求，CBD仍是多数跨国公司首选区域。CBD周边分 布了众多的涉外机构和设施，涉外资源丰富，其浓厚的商务氛围及完善的基础 设施吸引了大批跨国公司。外资企业一直是区域办公物业的主要消化群体。然 而随着中国经济的发展，一些实力壮大的服务性企业，如律师事务所、会计师 事务所、广告公司等中资公司也陆续进驻CBD,形成了新的市场需求。未来， 随着中央电视台、北京电视台的东迁，必将带动与其相关的大量中下游企业（如 通信、传媒类）入驻CBD地区，在丰富CBD产业链条的同时，客户需求的差异 化也将进一步促进该区域办公物业的多样化发展。可见，在迎来供应高峰的同 时，CBD写字楼也将迎来发展机遇，但由于竞争激烈，各新增项LI市场表现将 存在较大差异。随着供应量的迅速增加，市场整体空置率将会上升。 租金方面，预计2007年北京优质写字楼租金走势总体呈现平稳发展态势， 但不同区域间以及不同项H将有较大差别。CBD区域及周边市场租金发展平稳, CBD将有众多高品质项LI逐渐落成并以较高报价推向市场，将起到拉高区域平 均租金的作用。 周边主要写字楼项目剩余情况 项目名称 监控日期 2006年1月4日 剩余情况 东方梅地亚 成交均价（元/平米） 16448 累计成交套数（套） 49 207 累计成交面积（平方 8978. 62 44241.92  万通中心 成交均价 21214 累讣成交套数 158 187 累计成交面积 33942.72 61171.57 北京国际中心 成交价格 19265 累计成交套数 135 148 累计成交面积 18060. 49 25014.02 朝外S0H0 成交价格 22563 累计成交套数 235 127 累计成交面积 50926. 91 85475.13 总剩余情况 215902. 64 07年东区新盘情况统计 写字楼 项目名称 地理位置 建筑面积 预计入住时 间 预计销售均 价 光华SOHO 东大桥路100米 7. 5万 待定 待定 光华国际 光华路北 10. 0 万 08年初 待定 金长安大厦 口子湾 10. 0 万 待定 待定 时间国际2期 三元桥东北 5. 6万 07. 12 月 待定 富力爱丁堡 长红桥南 12. 6 万 08年初 18000元/平 米 光华世贸中心 光华路7号 6.5万 待定 待定 总建筑面积 52. 2 万 虽然07年CBD区域写字楼供应量较大，市场竞争将更为激烈,但是多个高档 项U的陆续推出也会带动整个区域的市场关注热度，使区域项U共同受益，另外 山于本项U所处地段既可以吸引CBD、央视商圈的客源也可以吸纳朝外、三里 屯等区域的客户，面临客源更为广泛，而且项目体量适中、作为综合体项目有 一定配套、工期具有优势，如果本案在