新天地项目营销策划案.doc

新天地项目营销策划案 前 言 新天地项目是康怡棠公司登陆永川市场的第一站，在此，新天地项目的成功将对康怡棠公司在永川地区的发展起着巨大的引领作用，打造良好的品牌认知度，对今后的持续性发展打下坚实的基础。 敝司根据项目的工作要求，在与贵方多次深入探讨、论证和共同研究基础上，针对项目全程策划工作需要进行了专题市场调研，对项目开发环境、目标市场、项目本身特征等进行了深入、细致的分析和预测，并在融入了项目专案组人员的长期策划实践经验基础上编制完成的。通过对项目区位、开发成本和消费市场的分析，我们认为，只要投资商能很好地针对市场进行项目策划、规划设计、建设、营销策划并执行，本项目应可在区域住宅市场中独树一帜，取得满意的项目开发社会效益和经济效益。 在项目研究、分析和策划报告形成过程中，我们的工作得到了贵公司及相关人员的鼎力支持和协助。对此，我们深表敬意和感谢！我们期望，双方能继续友好合作，携手共进！ 对报告中存在的问题和不足，恳请贵公司给予批评、指正！ 贰零壹零年五月 第一部分 项目环境分析 一、新天地项目周边环境分析 1. 永川区域状况 永川位于重庆西部，距市区56公里，车程1小时，为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。全区辖16个镇，7个街道办事处，人口110万人，其中城区面积35.3平方公里，城区人口36.4万人。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。规划2010年永川区主城区及城市副中心、一般集镇范围总人口109.92万人，其中中心城区总人口51.29万人；南部港口新城、北部新城22.75万人； 一般镇35.88万人。经济方面，城镇居民人均可支配收入13607元，农村居民人均纯收入5380元，城镇化率达到54.6%。 2. 项目所在区域 本项目位于永川新城区，地块2面临街，处于化工路主干道上。路面交通状况良好，但仅有一条公交线路经过本地块。项目位置居于重庆紫光化工有限责任公司，重庆金翔化工有限责任公司，重庆昌州茧丝绸有限公司环抱中，现阶段外围环境污染严重，且基本无景观条件。在永川区域规划中，周边企业将在2012年底前拆迁完毕，为本项目的增加了一定的可操作性。由于地块处于新城边缘位置，紧邻几大化工企业，除上下班时间外，主要道路上人流稀少，晚上7点后唯一的公交线路收车，基本无人走动。 二、新天地项目优劣势分析 1. 项目优势分析 （1）新城区域内生活设施规划周详 项目地处永川新城区域内，道路情况非常好，周边生活设施配套规划周详，中心广场、体育中心等一应俱全，并已经投入使用，对本项目的区位生活宣传提供了丰富的条件。项目距中心广场步行约十五分钟，距体育中心步行约十分钟，能使意向客户亲身体验到便利的区域位置，提高项目的心理印象。良好的道路情况，为创造大量的人流提供了重要的基础条件。 （2）生活配套设施不完善，创造销售条件 新城区域内新建楼盘众多，入住人口数量大，但是周边楼盘的生活配套设施都不完善，生活超市、医疗机构、环线公交稀缺。这样的外环境，对本项目人气提升创造了可利用条件。鉴于现阶段项目地块的人气极差，人流稀少，提高项目的人流将成为本项目销售能否顺利进行的一个重要指标。提高区域内的人流量，变相的增加了项目所在地位于新城区域内的核心度，为楼盘的销售创造良好的外部条件。 （3）周边化工企业和丝厂规划在2012年底前搬迁完毕，并已在《永川大城市环境保护规化》中提出。永川政府环境规划对本项目的顺利推进有重要的推动作用。项目位于几大重点污染企业中间，环境状况严重。但在2011年，周边几大污染企业都将进行搬迁。对项目未来的生活环境将极大的提升，项目销售后升值潜力大，对投资客户很有吸引力。环境规划能正面影响消费者的购买意愿，调动消费者对项目本身价值的思考，增加成交机会。 2. 项目劣势分析 1）现阶段周边环境污染严重，毫无景观可言。 站在项目地块，看到的是四周破旧的厂房和排污烟囱，空气里面偶有刺激性气味。现阶段，本项目紧邻的周边环境将是项目推进中最大的问题。虽然永川政府规划在2012年年底前对化工厂及丝厂搬迁完毕，但项目本身的销售时间则是在2010年—2011年年初。购房者来项目了解的期间内，周边环境会对其造成极大的心理影响，降低购买意愿。规避外环境影响，创造良好的内环境，改善项目地块在永川当地人中的不良印象将是本项目推广销售期的核心难点。 2）地块处于新城边缘地带，公交线路少，人流稀少. 本项目地块并非在新城中心区域内，处于中山路化工路最西端，位于新城区域的边缘地带。早晚上下班时间外，项目周边人流稀少。这样的人流条件，不利于项目在建设及推广过程中的实地宣传。。项目周边仅有一条公交线路，能导向项目的人流数量十分有限，严重影响购房者来项目现场实地考察，侧面造成项目生活交通不便的现象。人流稀少，广告受众少，