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一、物业管理公约 物业管理公约是在特定的物业管理辖区内，开发商、业主（包括使用人）和物业管理公司对物业的使用、维修和管理所共同约定。 物业管理公约一方面明确业主（租户）、开发商和物业管理公司等各方面的权利和义务，以准法律文件形式出现，具有法律约束力；另一方面具有道德约束力。 管理公约中的基本关系 1．开发商与业主之间的关系。是买卖关系、伙伴关系是平等的关系。 2．开发商与物业管理公司的关系。信托、委托关系。可能还有隶属关系、合作关系。开发商有第一选择物业管理公司的优先权。 3．业主或业主委员会与物业管理公司的关系。是委托者和受托者的关系，是平等的民事主体，有双向选择的权利。 二、物业管理规定 主要内容包括： 治安管理规定、消防管理规定、电视监控管理规定、机动车辆管理规定、非机动车辆管理规定、进出物品管理规定、清洁卫生管理规定、绿化管理规定、楼宇维修养护管理规定、设备养护管理规定、室内装修管理规定、电梯使用管理规定、禁止违章用地及违章搭建管理规定、费用分摊与缴纳管理规定、物业服务项目管理规定等。 《用户手册》、《管理公约》、《装修指南》是管理物业，发挥物业功能的三大文件。 《管理公约》从大的方面明确了开发商、用户、管理公司等各方面的权利、义务和管理原则。 《用户手册》描述了物业的功能、管理公司提供的配套服务和用户的日常行为准则。 《装修指南》给出了装修申报程序和对装修行为进行约束的有关规定。 §9.7 房屋的维修工程 房屋的维修工程可分为小修、中修、大修、翻修和综合维修工程等五项。 狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和维修； 广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。 房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养，对破损部位的修缮，以及对不同等级房屋功能的修复、改善、装修及结合房屋的维修加固，增强房屋的抗震能力等。 房屋维修的意义 : （1）延长住宅使用寿命，提高居住质量； （2）有利于房屋保值增值。 （3）有利于加快城市建设，美化环境； （4）有利于物业管理公司建立良好的企业 信誉； （5）有利于物业管理在经营中创收。 房屋维修的特点 : 1．是对房屋构件或部分项目的维修，局部或全部的更新。 2．房屋的维修是大量的、经常性的工作。 3．房屋维修项目多、涉及面广、装修材料的品种和规格多。 4．房屋维修要保持原有建筑风格和设计意图，与周围环境协调。 5．房屋维修具有生产和服务双重性。 房屋维修管理的内容 : 房屋质量管理； 房屋维修施工管理； 房屋维修责任的确定； 维修档案资料的管理。 房屋完损等级分为五类 ： （1）完好房； （2）基本完好房； （3）一般损坏房； （4）严重损坏房； （5）危险房屋。 维修施工管理的具体内容 : （1）编制房屋维修计划、设计方案和施工组织设计； （2）做好维修工程开工前的准备工作； （3）制定合理的材料消耗定额，进行技术管理工作； （4）对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接； （5）加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。 §9.8 设备的维修工程 一、物业设备设施的系统构成 二、设备的维修班组 一、物业设备设施的系统构成 1．给排水系统 2．燃气系统 3．空调、通风系统 4．电气工程设备系统 5．智能化楼宇的技术设备系统 6．电话通信设备 二、设备的维修班组 强电组主要负责发电、配电、供电系统及相应电器的维修保养； 弱电组主要负责电梯、消防系统、电视监控系统、通讯系统及相应设备的维护、修理； 水暖组主要负责供水、排水、供暖、供冷及相应设备管理的运行、维护和维修； 综合组主要负责泥水、木器等综合维修工作。 §9.9 治安保卫管理 物业管理的治安保卫工作包括：防盗、防破坏、防爆炸、防自然灾害等。 治安管理的方式：封闭式管理、开放式管理，也有将两种模式结合起来的管理方式 1．封闭式管理 封闭式管理方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或一些因其住户有特别要求的物业管理。其管理特点是整个物业为封闭体系，物业人口有保安人员每天24小时看守，用户有专用通行证件，外来人员须征得物业内用户同意并办理登记手续方可人内。 2．开放式管理 一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管理方式，不仅用户无需办理专用通行证件，且外来人员只要着装整洁也可自由进出。不过，一些商业楼宇在