2018南四环商务项目招标方案[165P]（Loft 公寓）-1.pptx

制案：成都魏晋风度广告有限公司郑州分公司源升置业南四环E8商务地块整体营销推广招标方案小鱼吃大鱼关于市场，我们尽可能的列举数据，直白的反应与地块产品同类的市场情况。而把重要的精力放在项目本身之上。——即，本案的难点是什么？——又，用什么样的策略解决本案的难点？——再，用什么样创意实现我们的策略？一：思考二：策略三：创意目 录一：思考楼市调控加码，投资遇冷，政府行政干预备案，住宅库存增加库存20142015201620172018住宅库存（万方）225.96286.44213.38600.36614.08办公库存（万方）152.11168.64153.15134.64120.10公寓库存（万方）61.76101.1291.98156.79150.78商铺库存（万方）214322361427.87424.87公寓成交面积段以30-50㎡为主，总价段以30-50万为主面积段\总价段30以下30-4040-5050-6060-8080-100100-150150以上总计30以下16%5%1%0%1%0%0%0%23%30-403%12%9%2%1%0%0%0%27%40-500%3%9%4%5%1%0%0%23%50-600%1%1%1%4%3%1%0%10%60-1000%0%1%1%4%3%6%1%16%100以上0%0%0%0%0%0%0%1%1%总计19%21%21%10%14%7%7%2%100%2018年上半年郑州市匙公寓TOP20序号金额（亿元）面积（万方）套数（套）1名门翠园13.54名门翠园8.92名门翠园18952国控东宸4.12鑫苑名城3.71鑫苑名城11163鑫苑名城3.58公园道1號2.76万科民安星辰9704正弘城3.18锦绣山河2.54公园道1號5855公园道1號2.94万科民安星辰2.32万科城5846锦绣山河2.75正商滨河铭筑2.12万科荣寓5797浩创优尚2.65橄榄城新公馆2.08锦绣山河5588万科民安星辰2.62国控东宸1.93橄榄城新公馆5579正商滨河铭筑2.55锦艺国际轻纺城1.92浩创优尚52110美景芳华2.54浩创优尚1.87正商滨河铭筑50411和昌珑悦2.31正商中州城1.82和昌珑悦48912正商书香铭筑2.18万科城1.81国控东宸44913橄榄城新公馆2.15清华城1.71万科誉37914清华城2.04正弘城1.61美景芳华33615正商中州城1.90和昌珑悦1.59锦艺国际轻纺城31516万科誉1.87美景芳华1.56清华城31017万科城1.70万科荣寓1.49海亮时代ONE28118正商汇航铭筑1.55正商书香铭筑1.49锦荣UI公寓28019锦艺国际轻纺城1.48正商汇航铭筑1.30江泰天宇国际27720海亮时代ONE1.45锦荣UI公寓1.18正商中州城266三环外，甚至四环公寓项目抢手，4月二七新区一公寓项目开盘，首推体量就超过1200多套，几乎售罄；6月，北三环名门翠园开盘，首推700多套，当天去化近500套......低总价、低月供、无压力的公寓投资，成为大众投资的热点。——市场的基本面，可以用2点概括：——1、目前投资公寓类投资市场依旧走好；——2、但库存量在逐步加大，去化周期拉长。——因此，对于项目而言：市场机遇依然还在。loftSOHOloft——简单认识下本案：——我们仅仅知道地块位置，和初步的规划图。南四环E8地块：宗地面积104亩（69465㎡）；土地性质：商业用地；楼面价：未知；容积率：约4.0；SOHO：1栋，3米层高；LOFT：11栋，5.09米层高；商业：临街裙楼底商。SOHO——由于没有最终成型的规划方案，——我们权且这样理解项目产品构成：——11栋LOFT+1栋SOHO+少量商业。——相比之下，LOFT才是项目的关键。——开门见山，本案的难点体现在2个方面。——高达12栋公寓类产品的巨量产值。——高达12栋公寓类产品的巨量产值。——项目5.09米的层高，半送阳台肯定是亮点。——但是放在11栋LOFT的巨量产值下看；——这些细小的点，难以支撑11栋的持续销售。——11栋LOFT的数量，满打满算，要卖好几年。——这几年怎么卖？产品没有差别，类型没有差别。——营销推广很容易陷入大体量公寓的惯性错误中。——更可怕的是，项目自身并无大商业等产业的支持。——无话可说，或者乏善可陈的营销说辞与推广表现。——所以，很多年来全中国80%的公寓几乎都是几种套路。——套路1：包装一个产品概念，坚持不到半年，改打低门槛。——例如，艺术公寓、互联网公寓，智能公寓，其实是自欺欺人。——套路2：买商业时带着卖公寓投资，卖住宅顺带卖公寓。——结果，公寓成了离婚的孩子，爹好跟爹混，娘好跟娘改嫁。——套路3：或者直接傻大粗，红+黄直接谈投资。——这一点，万达最擅