商业地产研究报告.docx

? ? ? ? ? ? ? 商业地产研究报告：三大模式，求快，求优还是求精 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 报告综述 房企开发购物中心的三大模式：群雄逐鹿，各显神通 商业地产是居民进行消费活动的主要场所。在“双循环”背景下，消费的繁荣会带来商业地产的繁荣。据此，我们推出商业地产系列专题报告。 本篇为系列报告的第二篇，主要分析购物中心的三类主流开发模式及典 型房企的租金收入和投资回报率表现。 现金流滚资产：求快，以新城控股为典型 利用可售部分的利润填补持有部分的资金缺口，同时开发期间富余现金流可实现资产规模滚雪球。该模式的关键要素是：1）取地价格低；2） 发展速度快；3）招商能力强。能够抢先锁定低能级城市商业空间，但销售业绩过于依赖综合体、运营团队扎根管理难度大、后期资产盘活难。 开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型 项目中的持有物业面积占比更高，房企以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。从运营角度上看，最符合传统意义上“赚好地段的高租金” 的商业地产逻辑；但从开发角度看，也面临“拿地难、回报慢”的现实 问题。因此需要房企 1）品牌有魅力；2）融资成本低。该模式在资本市 场的认可度高，但已属红海，竞争激烈。 存量更新：求精，以大悦城为典型 很多早期过时的商场占据着较好的地理位置，却缺乏改造能力面临经营困境。房企通过激活这些