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（物业管理）业主委员会与 物业管理公司的定位 业主委员会和物业管理 X 公司的定位 如何为业主委员会和物业管理 X 公司定位是多年来长期困绕物业管理行业健 康发展的壹个悬而未决的重大核心问题，准确科学地为业主委员会和物业管理 X 公司定位，明确业主委员会和物业管理 X 公司各自的法律地位，奠定物业管理立 法的基石，是我国建立业主自治自律和物业管理X 公司专业化管理相结合的物业 管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。 业主委员会和物业管理X 公司的定位问题早在壹九九九年五月的全国物业管 理工作深圳会议上，国家建设部宋春华副部长就已经尖锐地提出来，物业管理 业的业内人士为之进行了艰辛困苦的追寻和探索，但至今为止却没有寻求到壹个 解决业主委员会和物业管理 X 公司定位问题的根本良方。之所以没有找到这个良 方的最根本的重要原因在于寻求方法上的偏差。部分人仅仅局限于从自身的物业 管理实践经验进行提升和挖掘，仍有壹部分人也只是从经济管理的理论中探索和 推敲；却恰恰忽视了业主委员会和物业管理 X 公司的定位从本质上说是壹个法律 的范畴，必须依据我国现行的法律，从法律的基本规定以及立法原意中进行追寻 和探索。因而造成了物业管理行业的业内人士壹头雾水，不知所措，处于壹个既 感到定位问题很重要，又无可奈何的尴尬局面，找不到壹个根本的出路来。本文 试图从法律的层面上，从壹个全新的视角出发，通过对我国民法中建筑物致害的 责任主体的立法原意的剖析，借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验，运用建 筑物区分所有权理论，从而依法准确合理地确立业主委员会作为区分所有建筑物 的管理人的法律地位，确立物业管理X 公司作为区分所有建筑物的管理服务人的 法律地位，以彻底解决业主委员会和物业管理X 公司的定位问题。 在物业管理活动中业主、业主委员会以及物业管理 X 公司是构成了物业管理 法律关系的最主要的民事主体。那么，物业管理的这些民事主体的法律地位究竟 为何呢？从全国人大立法机关正在起草和审议的《中华人民共和国物权法（草案）》 中所设立的建筑物区分所有权法律制度来见，物业管理的实质就是区分所有建筑 物的管理，很明确业主的法律地位就是建筑物区分所有权人。但这个法律制度且 没有直接对业主委员会和物业管理X 公司进行明确的法律定位，而设定了区分所 有建筑物管理人和区分所有建筑物管理服务人这俩个法律地位。那么，对于业主 委员会和物业管理 X 公司究竟谁拥有区分所有建筑物管理人的法律地位？谁又拥 有区分所有建筑物管理服务人的法律地位？我们必须对此有壹个清楚、准确、合 理、科学地定位，因为这直接涉及到物业管理民事主体的权利和义务，关系到物 业管理行业的健康发展。为了清楚、准确、合理、科学地给业主委员会和物业管 理 X 公司作出法律定位，我们不妨先从我国民法对管理人的立法原意进行如下的 探讨和剖析。 管理人这个词语的法律概念最早是出当下我国民法通则之中的。《中华人民 共和国民法通则》第壹百二十六条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的 搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人 应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这条法律将建筑物致害 的责任主体确定为“所有人或者管理人”，对于建筑物所有人的法律地位是比较 清晰的，这就是我们常在物业管理活动中被称为业主的建筑物区分所有权人。由 于这条法律确立了管理人责任主体的法律地位，因而在《中华人民共和国物权法 （草案）》里，管理人就被直接纳入了建筑物区分所有权的法律制度之中。那么， 管理人的立法原意究竟是什么？只有明确了我国民法对管理人的立法原意，才能 正确确立物业管理活动中业主委员会和物业管理 X 公司的法律地位，才能依法均 衡业主、业主委员会以及物业管理 X 公司的权利义务，促进物业管理的健康发展。 对于这种建筑物致害的责任主体，各国的见解是不同的。大多数大陆法系国 家规定，只有建筑物的所有人才能成为建筑物致害的责任主体。例如，《法国民 法典》第壹千三百八十六条就只规定“建筑物的所有人”对于建筑物的保管或建 筑不善的致害承担责任。此外，比利时、墨西哥、秘鲁、阿根廷、智利、巴西等 国家均采用此立法例。而且，这些国家在规定所有人对受害人直接承担责任的同 时，仍赋予所有人对其他对于损害的发生有过错的人的追偿权。这种立法例的根 据是，受害人通常无从发现和弄清事实上究竟是谁对于建筑物的失修或建造瑕疵 负有过错，因此允许受害人直接对所有人起诉是公平合理的。 德国、日本、意大利等少数大陆法系国家规定了建筑物致害的多元责